Loading...
You are here:  Home  >  Россия Tрудовая  >  Профсоюзы  >  Current Article

Избушка на монолитных ножках

Опубликовано: 08.12.2017  /  Нет комментариев

На днях Фонд поддержки социальных исследований “Хамовники” представил свою новую работу “Стройка в России: сага о квадратном метре”, подробно рассказав, какие практики прикрываются решением пресловутой жилищной проблемы.

Основным методом работы стало включенное наблюдение. То есть участники исследования лично копали землю, сидели в банях с чиновниками, участвовали в деятельности риелторов и т.д. Собственно, это было вынужденное решение: реальные механизмы очень далеки от декларируемых, и приходилось “встраиваться” в промысловые цепочки (отличающиеся от бизнес-процессов тем, что участники захватывают ресурс и им “кормятся”) на различных уровнях. Применялись также методы непосредственного наблюдения и интервьюирования.

“А”-СПРАВКА

Затраты и результаты. Краткий анализ от исследователей:

— 30 ночей мы провели в качестве рабочих на стройплощадках;

— 1,5 км кабеля было уложено наружным способом или в штробе;

— 40 кубометров грунта было выбрано методом ручной копки;

— 3 кувалды было сломано в процессе исследования;

— 105 тыс. руб. мы заработали в процессе исследования, причем в первую очередь за счет батрачества;

— 300 км пешком было пройдено по маршрутам сплошного обхода застройки;

— 450 млн руб. — такова была сумма сделок с недвижимостью, непосредственными участниками которых мы были в течение 14 месяцев;

— 1200 квартир изменили планировку под нашим непосредственным влиянием;

— 41 риелтор предоставлял информацию по всем сделкам во время исследования;

— 1500 судебных актов арбитражного производства было проанализировано;

— 75 млн кв. м во вводе жилья оказались виртуальными…

“Всего в процессе включенного наблюдения нас ожидаемо кинули на сумму в 350 тысяч рублей”, — подвели итог исследователи.

МАХИНАЦИИ СО СТАТИСТИКОЙ

Казалось бы, из официальных данных не так сложно понять, что происходит со строительством и решением жилищной проблемы. Однако авторы исследования говорят, что верить статистике нельзя.

— Учетную норму по квадратным метрам никто не отменял, и обеспечение этой нормы для региона — гарантия выделения денег из Федерации, — говорит один из авторов проекта, Александр Павлов. — И эта норма выполняется за счет приписывания к статистике индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Возникает парадокс: плановые показатели достигаются за счет ИЖС, а объектом управления власти является расквартирование в многоквартирных домах (МКД).

Статистика показывает, что последние несколько лет основной прирост объемов ввода жилья обеспечивается в большинстве регионов не за счет МКД, а за счет ИЖС. Более чем в половине регионов отмечается резкий рост объемов ввода жилья в последние месяц-полтора перед началом нового года (или, что то же самое, перед концом отчетного периода). В большинстве случаев это объясняется принятыми властью административными мерами, направленными на улучшение отчетных показателей.

ОТЧЕТ ИЗБАМИ

Основных мер воздействия две. Первая — давление на службы главных архитекторов и Стройнадзор с целью ввода под конец года в эксплуатацию максимального количества проблемных (с точки зрения выполнения разнообразных регламентов) домов, прежде всего МКД. Этим часто пользуются застройщики: под конец года у них готовы принять в эксплуатацию любую халтуру.

Вторая мера воздействия — прямые манипуляции со статистикой по форме 1-Ж (ИЖС). Ее могут заполнять разные ведомства по различным поводам. Благодаря этому возникает вполне узаконенная возможность учитывать построенные (либо взятые муниципалитетом на баланс, либо впервые “приватизированные” населением) частные дома несколько раз — как по линии разных ведомств, так и на уровне муниципалитета. Особого внимания заслуживают МКД мало- этажного типа (наиболее распространенный тип в набольших поселках), которые строятся индивидуальными предпринимателями. Вполне легально такие постройки могут быть учтены четырежды: один раз — как МКД и три раза — как объект ИЖС.

— Что мы видим потом в статистике? — резюмирует Павлов. — Что в половине регионов России от трети до половины жилья вводится в последние 40 дней года. В Чечне — 95% в последний месяц года.

И если сложить объемы ввода жилья за несколько лет и сравнить их с общим объемом жилищного фонда, то в некоторых регионах возникает парадоксальная ситуация. Оказывается, что за последние три-четыре года ИЖС построено больше, чем весь имевшийся до того объем жилищного фонда…

— В итоге у нас официально рост за 2017 год — а краны стоят, — говорит Павлов.

По словам исследователей, каждый третий квадратный метр в статистике на самом деле “виртуальный”.

ЗАСТРОЙЩИКИ ЖИЛЬЕ НЕ СТРОЯТ

В подавляющем большинстве случаев промысел застройщика имеет финансовую природу и мало связан непосредственно со строительством, говорят исследователи. Застройщик занят добычей и осваиванием ресурса в виде земельного участка с коммуникациями. В нынешних условиях дефицита площадок это обязательно подразумевает вхожесть во власть и наличие высокой степени уважения, “открывающей двери в нужные для решения вопросов кабаки и бани, в которых собственно и происходит процесс застройки (а не стройки)”.

При этом застройщик часто вкладывал полученные средства от еще не построенных квадратных метров в более прибыльные мероприятия. Например, в микрофинансовые организации, причем иногда застройщики и сами создают их.

— У нас дефицит земельных ресурсов, — поясняет Павлов. — Нет застройщика, не “завязанного” на власть. И с этих застройщиков власть потом требует как с объекта управления. Как правило, обязательство у застройщика таково: построить как можно больше стандартного жилья. То есть одно- и двухкомнатных квартир. Как в итоге выглядит схема? Главный ресурс застройщика — участок и связи с властью. А деньги — либо долевых строителей, либо банка. Фактически долевое строительство — бесплатные деньги. Почему-то считается, что эти деньги идут на стройку. Нет. В регионах эти деньги идут на рынок микрофинансирования. В итоге основа пирамиды — квадратные метры непроданного жилья.

Генподрядчик занимается непосредственно организацией строительного процесса путем достижения договоренности с подрядчиками, с которыми чаще всего расплата происходит строительной “валютой” — еще несуществующими квадратными метрами в строящемся доме. Сама же стройка начинается с уровня подрядчиков.

ТЕХНОЛОГИИ СТРОЕНИЯ

Типичный многоквартирный дом в регионе может быть описан как каркасно-бетонное строение в 9 — 16 этажей с ограждающими конструкциями из легкобетонных блоков, утепленных минеральной ватой и облицованных фасадной штукатуркой или декоративным легким кирпичом. Такой тип строений появился не благодаря технологичности. Подобная конструкция здания оказалась наиболее приспособленной к механизму деятельности застройщиков. То есть рассчитана на строительство путем осваивания бригадами сравнительно небольших объемов работ. Потому что при строительстве дома можно обойтись минимальным финансовым ресурсом, расплачиваясь за работу, как было сказано, квадратными метрами в еще не построенном жилье. Строительство классических панельных домов в эту схему не укладывается, так как требует покупки домокомплекта и применения гораздо более дорогой техники для монтажа, а также использования услуг ряда комплексных бригад.

Именно по этой причине в последние годы стали сворачивать производство существовавшие еще с советских времен комбинаты крупнопанельного домостроения. И это несмотря на формально лучшие технико-экономические показатели крупнопанельного домостроения по сравнению с каркасным.

— Себестоимость квадратного метра в “монолите” больше, — поясняет Павлов. — В провинции стоимость квадратного метра в панельных домах составляет 19 — 20 тысяч рублей. А в монолитных — 25 тысяч. “Монолит” не требует больших оборотных средств. Кран нужен, но не всегда, как при панельном строительстве. Ни техники, ни закупок больших. Можно обойтись узкоспециализированными бригадами.

БАТРАКИ

Кто же строит это жилье? Батраки, то есть работники-поденщики, — особое явление на оте- чественных стройках. До недавнего времени самым известным местом найма поденщиков была Перловка (микрорайон города Мытищи за Московской кольцевой автодорогой) — так называемая “биржа рабов” на Ярославском шоссе. Но в продаже труда поденщиков в последние годы появились новые формы организации.

В частности, в Москве появились “работные дома”, которые сдают своих жильцов в аренду по ставкам от 1000 до 3000 рублей за человека в день за любые виды работ, а взамен предлагают батракам кров и питание плюс небольшие деньги (порядка 300 рублей в день). В провинции и Санкт-Петербурге получила распространение практика сдачи в батраки резидентов различных наркодиспансеров — как официальных “наркологичек”, так и теневых, создаваемых зачастую под контролем разнообразных сект. Средняя стоимость аренды батрака на день в подобных заведениях — 1500 рублей. Чаще всего такие батраки привлекаются на самые тяжелые работы, от исполнения которых отказываются профессиональные бригады.

БРИГАДЫ И БРИГАДИРЫ

Строительные бригады делятся на профессиональные и “дикие”. Первые состоят, как правило, из сработавшегося коллектива мужчин среднего возраста, за годы совместного труда выработавших негласную внутреннюю специализацию и знающих себе цену. “Дикие” же — это стихийно сложившиеся бригады, их по инерции называют “шабашниками”.

В общем и целом большинство стихийно возникших бригад построено на артельном принципе. В этом случае выборы “бугая” (бригадира) происходят коллегиально, а мерой заработка остается мера труда. Бригада доплачивает бригадиру надбавку — 10 — 20% относительно выработанных объемов. Что, кстати, полностью соответствует формальным практикам бригадного подряда в СССР, действовавших с 60-х годов.

В профессиональных бригадах размер итоговой оплаты при ее разделе определяется тремя мерами: мерой ответственности, мерой труда и мерой уважения. Бригады часто формируются по этническому принципу или по принципу землячества, что приводит к возникновению стереотипов. Так, считается, что узбеки и чуваши — хорошие каменщики, армяне — специалисты по тротуарной плитке и укладке асфальта, северяне — хорошие плотники и т.д. В последние годы на стройках на фоне падения рубля произошло замещение узбеков и таджиков калмыками, а из узбекских и таджикских строителей остались только действительно профессиональные бригады, работающие по тем же ставкам, что и русские.

ДОМ, КОТОРОГО НЕТ

Далеко не всегда те, кто ведет стройку, получают за это оплату. Традиционно на долю подрядчиков приходится около трети квартир.

— Я сталкивался с такой ситуацией, — рассказывает Павлов. — Стандартная схема: застройщик — генподрядчик — подрядчик — договор на квадратные метры. Но с подрядчиками в итоге не расплатились. Они обратились в суд. В суде выяснилось, что им выдали квадратные метры в доме, которого нет. Его вообще не существует.

— Эта ситуация не новая, — подтверждает Симон Кордонский, председатель экспертного совета фонда “Хамовники”. — Еще в конце 70-х годов я писал работу о строительстве как основном методе освоения народных средств. И объехал по всему Алтайскому краю все 90 с лишним объектов, которые были обозначены как строительство домов. 40 из них вовсе не существовало. При этом строили дома армяне и гуцулы. Армяне подчинялись райисполкому, гуцулы — горисполкому.

ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА — ОБЪЕКТ МАНИПУЛЯЦИЙ

— С 2002 года появляется понятие “квартиры эконом-класса”. И сейчас в программах по-прежнему одно-двухкомнатные квартиры. Раньше в провинции 60 — 70% таких квартир покупались как инвестиционные. Люди вкладывали деньги на этапе котлована с целью последующей перепродажи готовых квартир. Сейчас вкладывать никто не хочет. Но инерция в головах застройщиков очень сильна, они по-прежнему проектируют именно такое жилье. А спрос падает, — констатируют авторы исследования.

Это вырастает в большие издержки для застройщиков. Их можно покрыть только за счет государства, попав в разнообразные списки приоритетных застройщиков. Те получают право на комплексное освоение основных планировочных единиц — микрорайонов. Все это — в рамках федеральных целевых программ и при условии, что государство участвует в расквартировании заселяемых в эти дома.

В октябре нынешнего года Путин поручил ведомствам разработать схему отказа от долевого строительства и перехода к “проектному финансированию с участием банков”.

— После указа Путина мы обзвонили застройщиков, — рассказывает автор исследования Тарас Евченко. — Как выяснилось, никто и не задумывался о будущем. Одни говорят, что как строили, так и будут строить. Другие пытаются побыстрее начать строить объекты, чтобы успеть до введения запрета.

По мнению же Павлова, на самом деле есть застройщики, которым запрет не помешает: “Малоэтажное жилье надо отделить. Там не нужен Ростехнадзор, не надо госэкспертизы. Для этих застройщиков мало что изменится, они и так работают в рыночных условиях. Кроме того, есть дефицит хорошего жилья с большим количеством комнат, и, как правило, именно в малоэтажном жилье такие квартиры и предлагаются. А вот те, кто строил большое количество одно-двухкомнатных квартир, сейчас находятся в неопределенном положении. Спрос на “однушки” упал. Все встало. Застройщики ищут волшебную палочку и толпой выстроились за господдержкой, чтобы их проект признали приоритетным. Ради этого изо всех сил пытаются сохранить давно умирающие ДСК — так господдержку получить проще.

По словам исследователей, это приводит к массовым административным решениям по оказанию помощи застройщикам. В основном путем расквартирования в подобных объектах за муниципальный счет разнообразных сирот, переселенцев из ветхого и аварийного жилья.

ВПЕРЕД ЗА ИПОТЕКОЙ

После того как застройщики потеряли инвесторов, которые хотели заработать на строящемся жилье, сложилась ситуация, когда ипотечные средства стали наиболее дешевым видом кредита. На фоне чего образовался промысел по использованию дешевых денег.

По словам авторов исследования, изменилось отношение банков к ипотечникам. Во-первых, планы запуска программы рефинансирования ипотек сделали для банков наиболее ликвидными именно такие долги. Во-вторых, давление государства в виде плановых показателей по раздаче ипотечных кредитов, которые рассматриваются как один из основных индикаторов успешности решения жилищной проблемы в разрезе доступности жилья. В результате возникла ситуация, когда банки повсеместно идут на раздачу денег под покупку жилья, закрывая глаза на практически все “нюансы”. Почти повсеместно сложилась практика продажи жилья через ипотечные схемы буквально без единой копейки через процедуру завышения стоимости жилья на размер первоначального капитала.

— Согласно нашим наблюдениям, порядка 40% ипотек выдаются “бесплатно”, — говорит Павлов, — путем завышения стоимости на размер первоначального взноса. В основном это практикуют Сбербанк и ВТБ. Конечно, просто получить такую ипотеку, когда зайдешь с улицы, невозможно. Нужно связаться с “правильным” риелтором, который работает с “правильной девочкой” из банка.

Так что ипотека становится самым дешевым источником денег для всех участников процесса застройки. И часть этих денег окажется в итоге в схемах микрофинансирования.

Источник

Избушка на монолитных ножках
Оцените эту новость

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Нравится
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Вас возможно заинтересует...

Моряки с судна «Екатерина» просят помощи у профсоюза

Читать далее →

Подписывайтесь на нас в Фейсбуке

Powered by WordPress Popup

Scroll Up