Loading...
You are here:  Home  >  Общество  >  Current Article

Получение бесплатного земельного участка в Крыму

Опубликовано: 01.02.2016  /  Нет комментариев

krim

krym

krym

Оглавление

  1. Вместо введения
  2. Я обычный гражданин
  3. Приобретение в собственность без участия в торгах
  4. Стоимость выкупа земельных участков
  5. Порядок получения участка без торгов в собственность
  6. Кадастровые работы, постановка на учет земельного участка и получение земельного
    участка
  7. Внутренняя кухня после получения заявления о предварительном согласовании
    предоставления земельного участка
  8. Отказ – как много в этом слове
  9. Информация по пошаговым действиям
  10. Получение участка через торги. Аукцион по продаже или аренде земельного участка
  11. Организация аукциона по заявлению заинтересованного лица
  12. Процедура проведения аукциона
  13. Аукцион в электронной форме
  14. Основания отказа в проведении аукциона
  15. Получение земельного участка в аренду без проведения торгов и сроки аренды
  16. Размер арендной платы за землю
  17. Получение земельного участка в безвозмездное пользование
  18. Получение участка в собственность бесплатно
  19. Я льготник
  20. По аренде
  21. Я юридическое лицо или НКО
  22. Особенности приобретения участков для юридических лиц и НКО
  23. Я инвестор
  24. Информация по инвестированию
  25. Я мимо проходил
  26. Узнаем «муниципальную» землю и получаем ее
  27. Подбираем участок правильно или учимся пользоваться правилами землепользования и застройки
  28. Как получить землю в аренду за мизерную плату и потом выкупить этот участок
  29. Как давить и куда писать
  30. Меняем вид разрешенного использования земельного участка
  31. Дополнительный материал по подключению к электросетям Хитрости и тонкости
  32. Вместо заключения

Вместо введения

Поздравляю Вас, уважаемый читатель, у Вас в руках уникальный материал – полная информация по новому, еще не вступившему в силу Земельному Кодексу и связанными с ним Федеральными законами, и отдельными правовыми нормами. 

Итак – не большое введение. Тут мы посмотрим, что имеем на сегодняшний день в земельном законодательстве и что мы увидим после 1 марта 2015 года.

Что мы имеем на сегодняшний день в земельном законодательстве:

  • вопрос о том, выставлять свободный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями;
  • нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка;
  • нет установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений – вы можете прождать и год и два;
  • определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности и то с огромными оговорками;
  • всѐ остальное — на усмотрение чиновников;
  • потенциальные покупатели земли поставлены в положение просителей, вынужденных «договариваться» с местной властью.

Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения — они не будут превышать трех месяцев.

Объѐм закона — свыше 300 страниц, он обобщил почти 25-летний опыт выстраивания рыночных правоотношений в землепользовании и готовился 5 лет. Я Вам даю лишь ту информацию, которая пригодится в построении диалога с властью по вопросу предоставления земельных участков, но за кулисой останется огромная прорва вопросов, касающихся других плоскостей работы с землей в РФ.

В новом законе чѐтко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физических лиц. Единственная поправка — если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий. Так же в нем прописаны досконально процедуры предоставления земельных участков без торгов в аренду и собственность, а так же установлен исчерпывающий перечень причин отказа Вам в получении участка.

Обратите внимание! Одним из «революционных» новшеств будет правило — если в муниципалитете утверждены Правила землепользования и застройки (а они должны быть разработаны и утверждены до конца 2014 года во всех муниципальных образованиях, в том числе и сельских поселениях), то с 1 марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в границах поселений, перейдет этим поселениям, а район останется без полномочий по распоряжению земельными участками вообще. При этом необходимо отметить, что основная часть территории земель, не вовлеченных в оборот, относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Что нам это может сулить – во-первых выходить по вопросу предоставления земли нужно будет в сельское или городское поселение, расположенное в границах района, а не на сам район. Во-вторых, здесь будет ситуация неоднозначная, в районе сидят люди, которые уже давным-давно занимаются вопросами предоставления земельных участков и на этом «собаку съели», уровень хитрости и изворотливости этих людей в данном вопросе обычно зашкаливает. В поселениях же сидят люди, которые с этим вопросом отродясь не сталкивались, решали мелкие задачи по земле и сильно никуда не вникали. Поэтому, если подходить грамотно к вопросу предоставления участков, то Вы с большей вероятностью получите результат в поселениях, нежели в районе.

Изменения, вносимые в земельный Кодекс позволят пустить в оборот огромное количество пустующих земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в более простом порядке под массовую застройку гражданам как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома.

  • думал, как подать материал, чтобы его было достаточно легко читать
  • усваивать и решил разбить всю информацию на несколько направлений. Главы будут называться следующим образом:
  • обычный гражданин – тут я дам общую информацию, на что может претендовать обычный гражданин РФ, не имеющих статуса юридического лица, не являющегося главой КФХ (крестьянского (фермерского) хозяйства), или не относящегося к льготной категории граждан. Однако, я настоятельно рекомендую гражданам, относящимся к льготной категории, обратить особое внимание не этот раздел. В главе про льготников – я опишу почему.
  • льготник – тут будет информация об особенностях получения участков льготными категориями граждан, на что они имеют право рассчитывать, где им даны более выгодные условия, и чем это регулируется. 
  • юридическое лицо или НКО – информация, данная в этом разделе послужит основой для принятия решения юридическим лицам и НКО о приобретении земельных участков для своих нужд. Тут так же разберем, где будет сложнее, где легче, а где вообще невозможно. 
  • инвестор – здесь будет дана информация по новым, еще нигде не отраженным способом инвестирования в земельные участки. Я приоткрою завесу, а покажу несколько путей, основанных уже на новых нормах. 
  • мимо проходил – здесь будет располагаться информация, которая не вошла в предыдущие главы – большой раздел по дополнительной и бонусной информации, мои некоторые рассуждения, умозаключения и завершающая часть. Без изучения данной главы будет крайне сложно сделать все шаги грамотно.

И приложения – к курсу я приложил формы заявлений, которые понадобятся Вам для обращения в органы власти.

Как читать материал – крайне рекомендую не прыгать с главы на главу, в каждой главе есть крупицы информации, которые в конечном итоге помогут Вам собрать весь пазл в своей голове и понимать, что за чем идет и каковы Ваши действия.

Прошу Вас обратить особое внимание на одно допущение, которое я буду применять в дальнейшем. Есть 4 формы публично-правовой собственности земли – государственная, субъекта РФ, муниципальная и государственная собственность на которую не разграничена. Распоряжаться и устанавливать условия ее выкупа или аренды будет каждый уровень власти, согласно принадлежащей группе.

  • Т.е. государственной землей распоряжается государство в лице Президента, Правительства, и федеральных министерств и ведомств;
  • субъектовой – субъект РФ (область, край, республика и т.д.) в лице Губернатора, комитета по Управлению имуществом, областной Думы;
  • муниципальной землей – только муниципалитет в лице Главы муниципального образования или управления имущества, представительным органом.

А вот вопрос с распоряжением и установкой порядка приобретения земли, государственная собственность на которую не разграничена – не так очевиден. Прошу Вас запомнить данное правило, хотя я к нему и буду возвращаться по тексту, его все равно очень желательно держать в голове.

Для земель, государственная собственность на которые не разграничена правила выкупа, предоставления в аренду, в безвозмездное пользование определяет – субъект РФ, а вот распоряжается этими землями муниципалитет, на территории которого расположен этот участок и писать заявление о предоставлении земельного участка нужно именно в этот муниципалитет. Поэтому, когда я буду писать в тексте «муниципальная власть» или «муниципалы», пожалуйста помните, что я имею ввиду не только муниципальную землю или муниципальную власть, но и остальные уровни.

Я обычный гражданин

Приобретение в собственность без участия в торгах

Физическому лицу на основании нового Земельного Кодекса без проведения торгов можно приобрести участок в собственность по нескольким основаниям.

Первое. Если на участке расположено находящееся в его собственности здание, строение или сооружение, имеющее все необходимые регистрационные документы. В таком случае физическое лицо без проведения торгов вправе приобрести данный земельный участок в собственность.Исключительное право собственника зданий или сооружений на приобретение земельных участков в собственность или аренду закреплено в статье 39.20 Земельного кодекса. В принципе и сейчас действует правило выкупа земельного участка в случае, если на нем стоит Ваше здание или сооружение, и Вы ввели его в эксплуатацию в соответствии с видом разрешенного использования.

Второе. Гражданину предоставляется участок для ведения сельскохозяйственного производства по истечении 3х лет после взятия этим гражданином земельного участка и добросовестно им пользующимся.

Внимание! Обязательно необходимо подать заявление на приобретение земельного участка до дня истечения срока аренды данного земельного участка.

Третье и самое вкусное, его подробно мы рассмотрим чуть ниже. Гражданину продажа земельного участка без проведения торгов по новому Земельному законодательству с 1 марта 2015 года будет осуществляться для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства) в границах населенных пунктов, ведения садоводства и дачного хозяйства. Так же возможно предоставление физическому лицу в качестве главы КФХ для ведения крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, но об этом будет подробнее в разделе «Я юридическое лицо или НКО».

Стоимость выкупа земельных участков

Конечно больной и основной вопрос в стоимости выкупа участков, сколько же денег попросит муниципалитет за тот или иной участок. И на это есть ответ. Хорошая новость заключается в том, что законодатель ограничил аппетиты чиновников и установил верхнюю границу выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости земельного участка. Это очень хорошо для покупки участков, расположенных в границах сельских поселений, находящихся в непосредственной близости с крупными муниципальными образованиями. Кадастровая стоимость участков там ниже городских в десятки раз. Плохая новость заключается в том, что в некоторых муниципальных образованиях кадастровая стоимость участка в пару, а то и тройку раз выше рыночной. Но есть и хорошая новость даже по этому пункту – в большинстве случаев у власти сидят все-таки адекватные ребята, которые заинтересованы в пополнении бюджета своего муниципального образования, соответственно, устанавливать выкупную стоимость участка равной кадастровой – себе дороже, поэтому власть имеет право установить немного другой механизм определения стоимости выкупа земельных участков в пределах своей компетенции вплоть до оценки выкупной стоимости по заключению независимого оценщика. Выше кадастровой все равно быть не может, а ниже – очень вероятно. Но этот момент нужно смотреть на местах. Если у вас кадастровая стоимость превышает рыночную, а местные власти включили «неадекватность» и установили решением думы выкупную стоимость по кадастровой – тогда рекомендую посмотреть на вариант аренды с последующей постройкой жилья и выкупом земли по другим условиям или на территорию соседнего муниципального образования. Еще есть вариант оспаривать кадастровую стоимость – но не советую это делать без особой необходимости и очень специальных знаний.

На днях в информационных системах появилась первая ласточка — Вологодская область установила выкупную стоимость земельных участков для субъектовой и неразграниченной земли. Стоимость выкупа земельного участка по этим правилам для ИЖС, ЛПХ, КФХ составит 15% от его кадастровой стоимости. Т.е. если кадастровая стоимость 1 млн. руб. — то приобрести этот участок Вы сможете за 150 тыс. руб. Думаю, что вполне адекватная сумма. При этом, если Вы возьмете участок в аренду и построите на нем дом, то выкупить землю Вы сможете уже за 30 тыс. руб. (3% от кадастровой).

Порядок получения участка без торгов в собственность

Теперь переходим к самому вкусному, замороченному, но важному процессу: порядок получения земли без торгов. Для того, чтоб Вам предоставили земельный участок без торгов нужно совершить ряд последовательных действий, от того как правильно Вы их совершите – и будет зависеть конечный результат Вашей деятельности – предоставят Вам участок или нет. Это касается не только предоставления в собственность без торгов, но и в аренду, безвозмездное пользование, постоянное (бессрочное) пользование.

Итак, если хочется, чтобы родился ребенок, его предстоит зачать – так же и землей, если земельный участок еще не сформирован и не утвержден проект межевания территории (а он в 98% случаев не утвержден, так как это геморрой еще тот для людей, затеявших это), то для начала Вам или муниципальному образованию необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (зачать земельный участок) . Это делается не бесплатно, делается кадастровыми инженерами, коих в каждом городе – предостаточно, а даже если и мало – то из соседних городов они тоже приезжают охотно. Цены на работу у них разнообразны, федеральным законом установлено право субъекта РФ ограничивать им верхнюю планку цен, поэтому если у вас в регионе цены им ограничены, то скорее всего разнообразия в ценах ждать не стоит, если не ограничены – цены будут отличаться в 2-3 раза. Цены будут варьироваться от 2 тыс. рублей до 10 тыс., в зависимости от участка, местности и региона. Обычно эти ребята четко знают, где можно реализовать Ваши хотелки, а где нет, но бывает и наоборот. 

Хоть я Вам и дам информацию, как правильно подбирать место под участок, но в любом случае – не мешает прислушаться к инженеру, которого Вы наймете для подготовки схемы – они более плотно работают с землей и могут предвидеть некоторые проблемные точки. Постарайтесь не нанимать инженеров, непосредственно работающих с властью – у этих ребята главный кормилец муниципалитет, а в их глазах Вы – враг, поэтому есть шанс, что схему Вам подготовят некачественно. Еще в ближайшее время появится такой вариант – как подготовка схемы расположения земельного участка через сайт Росреестра самостоятельно, но пока он не реализован, и как будет реализован – не известно, поэтому в ближайший год не рекомендую экспериментировать на себе (только если совсем уж делать нечего будет ), а обратиться к инженеру.

После получения на руки схемы расположения земельного участка Вы должны обратиться в муниципалитет на территории которого расположен участок с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заголовке обращения так и пишем «Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка». Форму заявления я для Вас подготовил, она будет в приложении к курсу.

После принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка муниципалитетом – вы обязаны провести кадастровые работы с земельным участком и поставить его на государственный кадастровый учет. Это новая норма, которая подразумевает эти работы только после того, как Вы получили гарантию от муниципалитета в виде предварительного согласования предоставления земельного участка и утверждения схемы расположения земельного участка, что Вам предоставят испрашиваемый Вами участок. До этого, в рамках аукционной деятельности, нужно было образовывать участок самому, и его мог забрать кто-то другой на аукционе, кто не потратил на это ни копейки и ни минуты своего времени.

После постановки участка на кадастровый учет необходимо подать второе заявление в муниципалитет о предоставлении уже сформированного земельного участка. После чего Вы заключаете с муниципалитетом соответствующий договор и «обмываете» новый участок.

В общих чертах эта процедура выглядит так, но давайте разбираться к тонкостях, сроках, и отдельных моментах, что и зачем идет, так как в ЗК очень путано указаны сроки, и последовательность действий.

Итак, если в случае, когда организуется аукцион — организатор сам дает форму заявления (этот вариант мы рассмотрим чуть ниже), то в случае, когда Вы хотите получить земельный участок без торгов и разработали схему расположения земельного участка самостоятельно, то необходимые заявления Вы должны написать самостоятельно. В ЗК есть ряд требований, определяющих, что должно быть указано в заявлении, что может быть указано и что не указывается вообще, будьте очень внимательными, ведь властям одним из оснований для отказа в рассмотрении Вашего заявления определили неполноту сведений, указанных в заявлении. И если Вы не укажите хоть одну мелочь, которую требует земельный Кодекс – вам вернут заявление без рассмотрения. Мы рассматриваем с Вами вариант с образованием земельного участка через схему расположения земельного участка. Подобное заявление, только с указанием специфических реквизитов, нужно писать, если земельный участок будет предоставляться при уточнении границ земельного участка или на основании проекта межевания территории.

Ниже список того, что необходимо указать в заявлении.

  • фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка, в случае, если сведения о таких земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости; (такой вариант предоставления участка возможен, смысл в том, что участок выделяется из большего участка, который до этого уже был сформирован)
  • основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса оснований; (часть из них мы разобрали выше, часть разберем позже)
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав; (даже если несколько видов прав не предусмотрено, настоятельно рекомендую указывать в собственность ли или в аренду или безвозмездное пользование Вы хотели бы получить участок)
  • цель использования земельного участка (цель происходит из основания предоставления, если для ИЖС, то так и пишите для индивидуального жилищного строительства или строительства индивидуального жилого дома)
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем (не мене важный пункт,чем все остальные, если адрес или телефон будут указаны некорректно, Ваше обращение оставят без ответа)
  • Важно! Земельный Кодекс предусматривает, если Вы в письменном виде согласитесь в заявлении об утверждении схемы расположения земельного участка на иной вариант утверждения схемы расположения – то муниципалитет вправе будет это сделать. Если нет – то нет. Это может быть полезно, если Вы знаете, что земельщики у вас адекватные ребята и в случае сомнений в правильности схемы – вам помогут и утвердят правильно с небольшими корректировками. Но, как вы понимаете, для большинства ситуаций это неприменимо, поэтому данное согласие я не рекомендую Вам давать. А точнее наоборот – я рекомендую Вам прописать в жесткой и четкой форме в заявлении, что «Я не даю согласие на утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка».

По формату заявления – рекомендую Вам всегда писать заказные письма с уведомлением о вручении. Это дороже, но поверьте, в случае конфликтных ситуаций у Вас всегда на руках будет доказательства даты, времени и места получения своего письма адресатом. В законе предусмотрена и другая форма – электронные письма – но порядок отправки этих писем еще не разработан и как он будет действовать еще пока тоже не известно, поэтому лучше почты – пока еще ничего не придумали. Либо, есть еще более удачный вариант — приносите нарочно 2 экземпляра заявления в приемную администрации и отдаете одно заявление им, а на другом просите поставить штамп о приеме. В штампе должны быть указаны дата приема и входящий номер Вашего заявления в книге регистрации. Но бывают ситуации, когда человек на приеме включает неадекватность. В данном случае может помочь либо небольшой скандал, либо Вы, не теряя своего времени и нервов, разворачиваетесь и идете прямиком на почту и отправляете это заявление заказным с уведомлением. В данном случае у варианта с приемной есть одно неоспоримое преимущество – орган власти получит Ваше заявление в тот же день, когда Вы его и написали. В случае с почтой, задержка может быть и 3 дня и 5 и 1, не угадаешь. А время нам в нашем вопросе очень желательно не терять.

Помимо грамотно составленного заявления, необходимо приложить соответствующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (если вы используете право первоочередного или внеочередного получения земельного участка, то приложите эти документы, пока данного Перечня нет, но учитывая тенденцию развития гос услуг, вряд ли для обычного гражданина будет требоваться что-то дополнительно предоставлять)
  1. Схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок (схему мы сделали и прикладываем ее обязательно).

Как видите, список не слишком широк, документы все у Вас есть, так что не поленитесь и представьте их вместе со своим заявлением. Если вдруг, Вы что-то не дописали или не приложили – то муниципалитет в течение 10 дней обязан Вам вернуть заявление с указанием причин отказа в рассмотрении заявления. (кстати, ниже, я коснусь вопроса работы с госорганами, если они не очень хотят идти с Вами на контакт).

Почему очень важно быть готовым ко 2 марта (это понедельник) подать заявление? Все дело в том, что по правилам Земельного Кодекса заявления рассматриваются в порядке их поступления. И если, есть участок или кусок земли, которые могут быть интересны не только Вам, то особо хитромудрые муниципалитеты могут чужими руками для себя их зарезервировать или просто отдать «своим» людям. Не исключаем и вариант, что мой курс прочитают несколько людей из одного и тот же муниципального образования. Поэтому, подав заявление в 8.30 утра 2 марта Вы будете уверены в том, что перед Вами никого нет и не появится, слишком уж на явные махинации муниципалитет не пойдет. В противном случае, Вам может прийти уведомление о том, что перед Вами на тот же самый участок уже подано заявление, поэтому рассмотрение Вашего заявления приостанавливается.

Так же законом установлена обязанность муниципалитета в случае получения схемы расположения земельного участка на бумажном носителе (а я Вам советую ее делать только на бумаге, позже объясню почему) перевести бесплатно ее в электронный вид. Но эта обязанность относится только для заявителей – физических лиц. В конечном итоге в срок, не превышающий 30 дней, муниципалитет рассматривает Ваше заявление и принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и об утверждении Вашей схемы расположения земельного участка. Если Вам приходит отказ – то в этом отказе должен быть указан полный список оснований отказа (теперь мудрить с попунктными отказами не получится – муниципалам придется давать полный список оснований, что существенно осложнит повторный отказ заявителя, в случае исправления недочетов).

Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года – данное решение дает Вам право провести межевые и кадастровые работы над участком и зарегистрировать его в установленном законом порядке (на самом деле это займет не больше месяца). Так же оно дает Вам гарантию предоставления именно Вам именно этого земельного участка. Теперь не нужно принимать на себя риски, что сделав межевые и кадастровые работы – Вы не получите земельный участок.

Кадастровые работы, постановка на учет земельного участка и получение земельного участка

После получения решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, Вам необходимо выполнить с ним кадастровые работы. Кадастровые работы с земельным участком проводятся с помощью кадастрового инженера. Вы берете того же самого инженера, который делал Вам схему расположения земельного участка и заказываете у него кадастровые работы на данный участок. После проведения кадастровых работ инженер поставит на учет в Росреестре данный участок. Ему будет присвоен кадастровый номер и на него будет дан кадастровый паспорт.

После проведения кадастровых работ и постановки на учет земельного участка Вы подаете другое заявление в муниципалитет уже о предоставлении земельного участка без проведения торгов (форму заявления я так же прилагаю в курсе).

Как и в случае с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка Вы должны грамотно и внимательно заполнить и это заявление. Разберем, что необходимо туда писать.

  1. Фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  1. Кадастровый номер испрашиваемого земельного участка (он будет, так как участок уже поставлен на учет);
  1. основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного Кодекса оснований (основание указываете то же самое, что и в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка);
  1. Вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав (то же самое,обязательно указывайте тот же самый вид права, что и в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка);
  1. Цель использования  земельного  участка  (цель  указывается  из

основания);

  1. Реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка(обычно указывается номер и дата решения);
  2. Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с

заявителем.

По общему правилу, если к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка Вы прикладывали необходимые документы – то их прикладывать не нужно, но я рекомендую Вам приложить следующие документы:

  • Копию решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
  • Копию решения об утверждении схемы расположения земельного участка (это решение должно быть Вам выдано вместе с решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка);
  • Саму схему расположения земельного участка;
  • Копии документов  на  образованный  земельный  участок  (при наличии).

Данный перечень не установлен для предоставления Земельным Кодексом – его рекомендую приложить Вам я. За лишние документы – Вам никто ничего не скажет, а вот если вдруг, что-то где-то не нашлось или потерялось, то Вас промурыжат долго, поэтому лучше подстрахуйтесь. Копии сделать сегодня не составляет больших проблем, но это поможет Вам сэкономить достаточно много времени, сил и нервов. В случае, если что-то не так или Вы забыли что-то указать – муниципалитет обязан вернуть Вам Ваше заявление в течение 10 дней. Если есть основания Вам отказать, то тогда направляется отказ с указанием полного перечня причин отказа в течение 30 дней со дня получения Вашего заявления. Так же в течение 30 дней со дня подачи заявления, если все хорошо, то Вы получите на руки подписанные договора купли-продажи земельного участка.

Как только Вы получили договора – у Вас есть 30 дней на их подписание и направление обратно – в муниципалитет. Постарайтесь не затягивать. Т.е. у вас всего 30 дней и на подписание и на направление. Рассчитывайте, если будете отправлять почтой, что еще неделю отожрет от этого срока «почта РоссиИиии….»

Внутренняя кухня после получения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка

Теперь рассмотрим, каковы действия муниципалитета после получения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства. Вы должны понимать, какая процедура будет происходить после того, как вы подадите заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Как только Вы подали заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, муниципалитет информирует население в средствах массовой информации о предоставлении данного участка. Если в течение 30 дней не объявляется желающих на данный участок, Вам муниципалитет выдает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждает схему расположения земельного участка, а дальше Вы осуществляете те работы, которые были указаны выше – межуете участок и ставите на учет.

Еще один аргумент в пользу предоставления схемы расположения земельного участка на бумажном носителе – если Вы подадите его в электронном виде, то данная схема будет опубликована в извещении, а если нет, то будет дана информация, о том, где и когда можно будет ознакомиться с данной схемой. Чувствуете разницу? ;)

Ну а в случае, если все же находится желающий на этот участок, муниципалитет отказывает Вам в предварительном согласовании или предоставлении участка и переходит в режим «аукциона». Если участок не образован — сам его формирует и выставляет на аукцион.

Если же желающих не находится – то Вы получаете на руки решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка и проводите дальнейшие процедуры, которые я описал.

Отказ – как много в этом слове…

Сейчас мы с Вами должны подробно разобрать все возможные основания отказа Вам в рассмотрении Ваших заявлений. Не пугайтесь, их немного – для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и отказа в предоставлении земельного участка – по 26 штук. Какие-то от — Вас никаким образом не зависят, какие-то — Вы должны предвидеть и устранить еще до появления этих оснований, а какие-то возникают в следствие «непреодолимой силы» в лице очень грамотных действий муниципалитета. Помните еще одну вещь, до 1 января 2020 года субъект РФ может установить дополнительные основания для отказа Вам в предоставлении либо в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Тут мне Вам помочь нечем, необходимо это знать и мониторить свое региональное законодательство. Пока я по субъектам ни одного подобного документа не видел.

Ну, поехали разбирать. :)

Итак, муниципалитет принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

  1. Несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены (этот вопрос снимается кадастровым инженером, они знают все нормы и правила составления данных схем, поэтому, если Вы выбрали правильного кадастрового инженера – то проблем по этому пункту у Вас быть не должно).
  1. Полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек (тут опять же, если Вы внимательно читали мой курс, то проблем у вас возникнуть не должно, так как Вы 2 марта 2015 уже утром подали свою схему на утверждение и раньше Вас физически уже никого быть не может). 
  1. Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных Земельным Кодексом требований к образуемым земельным участкам (этот вопрос так же снимаетсякадастровым инженером, если он из вашей местности и со знанием правил землепользования и застройки вашего муниципального образования).
  1. Несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории (этот вопрос снимается так же грамотным отношением к своему делу кадастрового инженера и Вас).  
  1. Расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории (тут уж ничего не поделаешь, это означает, что на данную территорию муниципалитет подсуетился и утвердил проект межевания территории, но это можно предвидеть и предупредить при помощи специализированных инструментов, о которых я расскажу чуть позже).
  1. С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов(тут все понятно, мы разберем все возможные варианты предоставления земельного участка без торгов – осечек в этом вопросе у вас быть не должно).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав (тут понятно, если участок занят – Вам его никто не предоставит, как ни просите ). 
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства или комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой некоммерческой организации либо этой некоммерческой организации, если земельный участок относится к имуществу общего пользования   (то   же   самое,   участок   –   занят,   умея   пользоваться специальным инструментом — публичной кадастровой картой проблем с этим пунктом у Вас тоже не возникнет).
  1. На указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (опять таки – прежде чем писать заявление Вам необходимо убедиться, что этот участок никем не занят, но этот вопрос опять же будет снят как только Вы сделаете схему расположения земельного участка, если участок уже сформирован муниципалитетом – то не поленитесь, доберитесь до него, убедитесь, что на нем ничего не построено). 
  1. На указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (тут такой же комментарий как и в предыдущем пункте. 
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (тут уж ничего не поделаешь, значит государству данные участки очень нужны, такие решения публикуются и их можно поискать на сайте муниципалитета, где планируете приобретать участок, ниже я опишу вариант, при котором подобные участки возможны для предоставления в аренду).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования (да, действительно некоторые муниципалитеты практикуют резервирование земельных участков, но как я писал выше, некоторые категории граждан в праве даже такие земельные участки приобрести в аренду. Вопрос о резервировании земельного участка необходимо уточнить при работе с сайтом своего муниципального образования – такие решения публикуются).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка (опять же необходимо смотреть решения муниципалитета, чтобы по возможности ограничить себя в попадании на данную историю).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов (здесь ровным счетом такая же ситуация как и в предыдущем пункте).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, предусматривающие обязательство данного лица по строительству указанных объектов (тут тоже без комментариев – все понятно).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в интернете на сайте torgi.gov.ru (тут достаточно пробежаться по этому сайту и проверить по его кадастровому номеру, определен ли он на торги или нет, некоторые муниципалитеты грешат тем, что дают извещение об аукционе в своей газете или на своем сайте, а на торгах не дают) – хотя данный пункт не очень подходит под маневры с необразованными земельными участками – законодатель все равно оставил его как основание отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ну что ж, нам то что – почитали и дальше пошли.
  1. В отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса; (тут опять же не очень понятно, как это относится к еще необразованному земельному участку – но законодатель большой – ему виднее).
  2. В отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; (это значит, что Вас кто-то опередил, такой проблемы не может быть, если Вы 2 марта подали заявление, обогнать Вас физически никто не может).
  1. Испрашиваемый земельный участок не включен в утвержденный установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 Земельного Кодекса (это вообще нам неинтересно, мы такие заявления подавать не будем).
  1. Площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом; (тут опять же нас это не сильно волнует, а вообще, опять же необходимо знать правила землепользования и застройки муниципального образования, в нем указаны предельные размеры по различным территориальным зонам).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (тут только мониторить законодательство муниципального образования и стараться на такие редкие случаи не попадать).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов; (тут ровно такая же ситуация – от Вас это никаким образом не зависит – налететь на такие участки крайне сложно).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной    программой   субъекта   Российской   Федерации   и   с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения (аналогично). 
  2. Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (вот тут есть вопросы, по сути это относится к крайне ограниченном количеству ситуаций, однако краткость формулировки может сыграть злую шутку с заявителями).
  1. В отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо (опять же такая ситуация возможна только в случае, если Вы подаете заявление уже далеко после 1 марта 2015 года. Напомню, что срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка равен 2 годам).
  1. Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ну тут ничего не поделаешь, но и ситуаций таких почти нереально «нарисовать», поэтому будем считать это объективным фактором).

.

Теперь рассмотрим причины отказа в самом предоставлении земельного участка, когда он уже образован и ждет только Вас.

Итак, основания отказа в предоставлении земельного участка почти идентичны с основаниями отказа в предварительном согласовании предоставления участка за исключением пары моментов (предлагаю для облегчения работать с уже существующим списком оснований).

  1. Основания отказа в предоставлении земельного участка начинаются с номера 6 оснований отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Т.е. вопросы связанные со схемой расположения земельного участка логично отпадают, так как участок уже должен был пройти государственный кадастровый учет.
  1. И добавляются 5 дополнительных оснований отказа помимо тех, которые указаны выше:
  • разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (тут облажаться сложно если Вы ставили на учет этот участок самостоятельно, если же его ставил муниципалитет, то внимательно смотрите вид

разрешенного использования через кадастровую карту, естественно, если он для строительства гаражей, то для ИЖС Вам его никто не предоставит);

  • в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования

(бывает такое, но редко, когда участок сформировали еще в кучерявые годы до выхода в свет Земельного Кодекса и там чудили как умели, в том числе и не устанавливали вид разрешенного использования. В таком случае, необходимо будет провести работу по «понуждению» администрации установить вид разрешенного использования на данный участок, а уже потом требовать его для представления);

  • указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель (тут еще веселее, но принцип тот же, необходимо заставить определить категорию и вид разрешенного использования земельного участка и уж потом на него заявлять свои права);
  • границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (в данном границы земельного участка не были зарегистрированы – это возможно, когда участок был образован очень давно, или его границы были зарегистрированы с точностью ниже нормативной).
  • площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (здесь просто нужно быть внимательным при заполнении заявления, мудрить тоже не советую с превышением менее 10%, так как там начнутся другие всякие бяки – «жадность фраера сгубила» ).

Как видите, список большой, но он исчерпывающий. Дополнительные основания могут быть установлены только Законом области. Сложностей здесь особых нет, если все делать правильно – проблем не будет.

Информация по пошаговым действиям

Итак, подводя итог информации, данной мной выше я хотел бы для Вас расписать пошаговые действия, которые необходимо совершить, чтобы Вы смогли получить участок. Я буду рассматривать самый распространѐнный и желаемый вариант для основной массы людей – это вариант с участками для целей ИЖС в собственность. В случае необходимости, Вы сможете применить данный алгоритм для получения участков следующих видов разрешенного использования (просто поменяете ИЖС на любой из списка):

  1. Ведение личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов (ЛПХ)
  1. Ведение садоводства
  2. Ведение дачного хозяйства
  1. Крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

Алгоритм прост:

Если Вы нашли уже сформированный участок и он отвечает всем критериям, которые я указал выше, то сразу переходите к п. 8

  1. Обеспечиваем изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
  1. Пишем заявление в уполномоченный орган о предварительном согласовании предоставления земельного участка для ИЖС в соответствии с формой, которую я приложил.
  1. Если заявление не соответствует форме или подано не в тот уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, то в течении 10 дней уполномоченный орган возвращает заявление с указанием причины. Если все норм, то срок для утверждения схемы – 30 дней. Если вернули, быстренько исправляем косяки и отправляем снова.
  1. В течение 30 дней земельщики публикуют информацию в газете на сайте о предоставлении земельного участка для ИЖС.
  1. Если в течение 30 дней после опубликования извещения заявления о намерении участвовать в аукционе не поступили, то земельщики принимают решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и об утверждении схемы расположения земельного участка и направляют их заявителю.
  1. После получения согласования и утверждения схемы делаем кадастровые работы, необходимые для образования испрашиваемого земельного участка (идете к кадастровому инженеру, он Вам все сделает).
  1. Если Вы образовали участок из муниципальной собственности – то ставите этот участок на государственный кадастровый учет и регистрируете право собственности муниципалитета на него. Если вы образовали участок из земель или участка гос собственность на которые не разграничена – то просто проводите государственный кадастровый учет, а право собственности муниципалитета уже не регистрируете на него.
  1. Пишем заявление в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка в соответствии с формой, которую я приложил.
  1. В течение 30 дней после получения Вашего заявления уполномоченный орган направляет в Ваш адрес проект договора-купли продажи, которые Вы должны подписать в течение 30 со дня получения. Если имеются основания Вам отказать, то уполномоченный орган обязан это сделать в этот же срок.
  1. Подписываете договора, и отдаете экземпляр уполномоченному органу. После чего оплачиваете участок и оформляете на основании договора купли-продажи участок в свою собственность.

 

Получение участка через торги. Аукцион по продаже или аренде земельного участка

Ну а теперь переходим к процедуре получения земельных участков через торги. Первый и самый распространѐнный в наше время – это аукцион. Кстати, раньше, в земельном кодексе существовало понятие – конкурса, теперь его убрали. Проводится только аукцион. Аукцион от конкурса отличался тем, что в аукционе во главу угла ставилась цена и все, а по конкурсу была кучища критериев, начиная от цены, заканчивая проектом благоустройства территории, и конечно, как вы понимаете по конкурсу получить участок человеку с улицы было равносильно в пустыне воды найти. Шанс был, но призрачный .

Теперь что касается самой процедуры. Во-первых из новелл — инициатором аукциона может быть не только муниципалитет (я говорю муниципалитет, но подразумеваю, что есть еще и органы гос власти), но и Вы сами, т.е. гражданин или организации. Для этого необходимо, как и в случае с получением участка без торгов, сделать самому схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Однако, тут не обошлось без исключения, если участок находится к границах населенного пункта, а также на территории Москвы, Питера, Севастополя – то самому подготовить схему расположения земельного участка не удастся со всеми вытекающими из этого ограничениями. Тут придется подавать заявки либо уже на сформированные участки, либо добиваться каким-то образом подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка самим муниципалитетом. Пока этот момент не очень ясен, и практики по нему тоже нет как Вы понимаете. Кстати, еще одним исключением из правил будет следующее – в случае, когда видом разрешенного использования участка предполагается строительство зданий и сооружений – то будет проводиться только аукцион по арендеучастка, в собственность приобрести по аукциону такой участок не получится. Нужно будет сначала взять в аренду, построить там здание, ввести в эксплуатацию, зарегистрировать на него право, а уж потом выкупить землю по преимущественному праву без торгов.

Еще одним важным нововведением стал запрет на объединение нескольких земельных участков в один лот. Это кстати очень активно практиковали муниципалы, дабы не отдавать землю в чужие руки. Делали в одном лоте 3-4 огромных земельных участка, стоимость которых превышала все мыслимые и немыслимые пределы и отсекали тем самым всех желающих.

Итак, рассмотрим вариант, когда муниципалитет сам инициирует процедуру аукциона:

  • если участок еще не сформирован или отсутствует проект межевания территории (а он отсутствует в 90% случаев), то муниципалитет за свой счет подготавливает схему расположения земельного участка и утверждает ее.
  • осуществляет в отношении земельного участка кадастровые работы за свой счет.
  • осуществляет кадастровый учет и регистрацию прав на земельный участок на себя, кроме случаев, когда государственная собственность на земельный участок не разграничена.
  • в случае если видом разрешенного использования земельного участка предполагается строительство зданий и сооружений, то муниципалитет получает технические условия на подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Не нужно получать тех условия в случае аукциона по аренде земельного участка в целях его комплексного освоения или дачного хозяйства.
  • и только после этого объявляется аукцион.

Запомните, пожалуйста, эту процедуру, она никуда не денется. Это базовая процедура.

Организация аукциона по заявлению заинтересованного лица

Внимание! Правом, указанным ниже Вы сможете воспользоваться только с 1 июня 2015 года. Как я уже говорил выше, инициатором проведения аукциона на земельные участки в границах населенных пунктов и на территории Москвы, Питера и Севастополя Вы не сможете быть, так как законодатель не допускает подготовку схемы расположения земельного участка на данных территориях. Данный вариант подходит на сельхоз земли за границами населѐнных пунктов, коих в принципе не мало.

Действия, как и в случае с участками, предоставляемыми без торгов, сводятся к двум базовым процедурам – сформировать участок и подать заявление на организацию аукциона. Рассмотрим их подробнее:

  • если земельный участок не образован и не утверждѐн проект межевания территории, то Вы обязаны подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это работу с радостью выполнит за Вас кадастровый инженер, возьмет не много, но не бесплатно. Здесь процедура такая же как и в случае получения участка без торгов. Кадастровые инженеры бывают разные. Бывает, что некоторые не знают как это делать, бывает, что не хотят, бывает, что ломят цену, иногда даже бывает, что дешевле пригласить инженера с соседнего более крупного города, чем искать в своем. Поэтому не ленитесь, возьмите телефон и обзвоните инженеров, узнайте их условия и выберете подходящего.
  • обращаетесь в муниципалитет с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка. Внимание! В этом заявлении обязательно укажите цель использования участка. Заявление похоже на то, которое используется для получения участка без торгов.
  • в течение 2х месяцев со дня поступления указанного заявления муниципалитет должен проверить ваше заявление на соответствие требованиям, и если все нормально, то утвердить схему. В решение об утверждении схемы должно быть указано Ваше право на регистрацию права муниципалитета от имени муниципалитета на земельный участок. Тут срок в 2 раза больше, нежели для предоставления участка без торгов.
  • после утверждения схемы вы выполняете кадастровые работы, опять привлекая кадастрового инженера и ставите по своему заявлению этот участок на кадастровый учет.
  • как это ни покажется дико – но следующий шаг – регистрация права собственности МУНИЦИПАЛИТЕТА по Вашему заявлению на земельный участок (помните, что это право должно быть указано в решение об утверждении схемы расположения земельного участка). Это не нужно делать, если Вы хотите получить участок, государственная собственность на который не разграничена, т.е. в большинстве случаев.
  • после Вы с указанием кадастрового номера земельного участка, с которым вы возились, обращаетесь в муниципалитет с заявлением о проведении аукциона. Так же как в заявление об утверждении схемы расположения земельного участка вы должны указать цель использования участка. Заявление похоже по форме и формату на заявление о предоставлении участка без торгов, поэтому с легкой душой берите эту форму.
  • если Вы не зарегистрировали право собственности муниципалитета на участок, то муниципалитет сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации права собственности на участок, кроме случаев, когда участок является участком, государственная собственность на который не разграничена.
  • далее муниципалитет получает технические условия на подключение инженерным сетям.
  • в течении 2х месяцев со дня получения заявления на организацию аукциона муниципалитет обязан принять решение о проведении данного аукциона.

В чем минус всей этой кутерьмы. Минус в том, что провозившись с участком – не факт, что Вы получите его по результатам аукциона. Однако, огромное преимущество все-таки в том, что Вы, хоть и с существенными ограничениями, можете получить за границами населенных пунктов столько земли, сколько это необходимо и под те нужды, которые необходимы именно Вам.

Процедура проведения аукциона

Перед тем как провести аукцион законодатель обязал муниципалитет в обязательном порядке опубликовать извещение о проведении аукциона. Данное извещение опубликовывается в газете и/или на сайте муниципального образования. В нем будет указана полная информация об аукционе, о стоимости и платежах, дана форма заявления на участие и опубликован проект договора либо купли-продажи либо аренды земли.

Многие думают, что участие в аукционе – это что-то фантастическое и это могут осилить лишь избранные, смею вас разуверовать. Смотрите.

Для участия в аукционе Вам требуется всего лишь 3 документа. Это сама заявка с реквизитами счета, куда необходимо будет вернуть задаток, в случае, если Вы аукцион не выигрываете. Форма заявки будет в извещении о проведении аукциона. Копию паспорта гражданина РФ и саму платежку, о том, что Вы оплатили задаток (лучше снять пару копий с нее).

Законодатель четко ограничил право организатора аукциона требовать какие-либо другие документы за исключением вышеназванных.

Не нужно бояться платить задаток, он вернется, в случае, если Вы аукцион не выигрываете, или он пойдет на первую оплату, в случае, если Вы выигрываете аукцион. Так что он никуда не пропадет и не денется. Единственное, что Вы теряете — это процент, уплаченный банку за перевод денег. Сам задаток организаторы обязаны вернуть в течение 3 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. Обычно это тот же или следующий день проведения аукциона. Но если получится так, что Вы силы свои переоценили, и выиграли аукцион по сильно завышенной цене и задумали уклоняться от подписания договоров по результатам аукциона – то задаток Вам не вернут. Вы так же попадете в реестр недобросовестных участников аукциона на два года и не сможете уже участвовать в аукционах, проводимых этим муниципалитетом. Так что правильно рассчитывайте свои силы.

Смотрите внимательно извещение о проведении аукциона. В нем указывается, когда заканчивается прием заявок. Это должно быть четко прописано, не путайте пожалуйста с днем проведения аукциона. Заявки заканчивают принимать за 5 дней до начала аукциона. Не проморгайте этот момент, иначе, Вам вернут Вашу заявку. Даже если Вы будете подавать заявку в последний день приема (а в этом есть смысл в некоторых случаях), то оплату задатка произведите заранее, где-то за 3 банковских дня до дня окончания приема заявок. Так как в случае, если денежные средства не дойдут до дня, когда будут рассматриваться заявки организатором аукциона, то Вам откажут на вполне законных основаниях, даже при том, что Вы приложили платежку. Не попадайтесь в эту лазейку.

Через день, после принятия решения о допуске или не допуске Вас к аукциону организатор аукциона обязан известить Вас об этом. Но рекомендую не ждать извещения. Можно либо позвонить, узнать за день до начала аукциона, если такое уведомление Вам не пришло, либо уже просто явиться на сам аукцион.

Если аукцион признали несостоявшимся по причине участия всего-лишь одного человека – т.е. Вас, то возрадуйтесь. Вам пришлют в течение 10 дней со дня подписания протокола о количестве участников уже подписанные договора купли-продажи или аренды (в зависимости от того, какой был аукцион). И Вы уже должны его подписать и отдать организатору. Так же Вам должны на руки выдать протокол аукциона. Если вдруг не дают – обязательно требуйте, так как этот документ является одним из оснований легального приобретения участка. Так же смотрите внимательно, нельзя подписывать договор, если Вам его прислали ранее 10 дней со дня размещения протокола по результатам аукциона на официальном сайте. Это сделано для того, чтобы дать возможность желающим обжаловать результаты аукциона по тем или иным причинам. У Вас есть 30 дней на подписание договоров, не торопитесь, но и не выходите за рамки этого срока, так как если в течение 30 дней после направления Вы не подписали договора – то муниципалитет вправе объявить новый аукцион на этот участок или отдать право заключения договора иному участнику, который был последним после Вас, сделавшим предложение по аукциону, а Вас признают уклоняющимся.

Сама процедура аукциона проста – Вы в назначенное время являетесь в администрацию в назначенный кабинет, там регистрируетесь как участник и получаете табличку. Дальше ведущий аукциона зачитывает цену повышения и Вы, если Вас устраивает эта цена, поднимаете табличку, либо нет, и так до тех пор, пока не останется одного желающего на цену, озвученную ведущим. Он и будет являться победителем аукциона. Были случаи, когда несколько организаций схлестывались в пылу аукционной дележки и бились друг с другом по несколько часов. Цена при этом взлетала с нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов. Но это скорее исключение, чем правило.

Аукцион в электронной форме

Законодатель предусмотрел, что аукционы будут проводиться в электронной форме, это не касается участков для ИЖС, ЛПХ, дач, садов и для ведения крестьянско-фермерской деятельности или сельхоз производства.

Но электронные аукционы начнут работать только с того момента, когда примут федеральный закон по данному виду аукционов, а его примут неизвестно когда, но видимо, до 1 июня 2015, думаю, принцип будет такой же как и с аукционами по продаже имущества организаций — банкротов – достаточно замороченные правила и условия. Но поживем – увидим.

Основания отказа в проведении аукциона

Здесь рассмотрим возможные причины отказа муниципалитета в организации и проведении аукциона.

  1. Границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (здесь как и в случае с предоставлением земельного участка – этот участок был поставлен на учет очень-очень в древние годы – и задумайтесь, почему он еще никем не взят. Обычно, когда проводят работы по участкам – их сразу же передают либо в собственность, либо в аренду).
  1. На земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена (тут понятно, что если права распоряжаться землей у муниципалитета нет — то они не смогут организовать аукцион по данному участку).
  1. В отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений (данные параметры устанавливаются в градостроительных регламентах, которые в свою очередь содержатся в правилах землепользования и застройки, поэтому эти параметры должны быть определены у всех муниципальных образованиях).
  1. В отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (тут сложнее, норма обязывающая муниципалитет брать сведения о технических условиях подключения есть, но она начинает работать не с 1 марта 2015 года, поэтому, как мне видится, до этого времени, это, возможно, один из основных пунктов возможного отказа в проведении аукциона).
  1. В отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (здесь так же как и в случае предоставления земельного участка, нужно заставить муниципалитет установить данные параметры, а уж потом его просить выставить на аукцион и внимательно заполнять заявление).
  1. Земельный участок не отнесен к определенной категории земель (тоже самое, сначала способствуем установлению категории, а затем уже заявляем на него аукцион).
  1. Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (тут понятно чужое, оно и есть чужое).
  1. На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 Земельного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (тут тоже понятно, преимущественное право выкупа или аренды по таким земельным участкам имеют собственники зданий и сооружений). 
  1. На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком (тут тоже все понятно). 
  1. Земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды (да, такие случае есть. Об изъятии из оборота лучше всего узнать, пробив кадастровый номер участка в поиске на сайте муниципального образования, где Вы планируете получить участок).
  1. Земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (так же стоит пробить участок на ограничение в обороте на сайте муниципального образования по его кадастровому номеру).
  1. Земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка (тут тоже самое,что и в двух предыдущих пунктах).
  1. Земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (ситуации крайне редкие).
  1. Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения (опять же, пробиваем участок и смотрим, что по нему принималось).  
  1. Земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой (тут сложнее, возможно, стоитучасток через Яндекс или Гугл пробить ).
  1. В отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления (да, такое может быть, если кто-то подсуетился и подал заявление о предварительном согласовании его предоставления).
  1. В отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении (смысл тот же, что и в предыдущем пункте, просто есть шанс, что человеку откажу в предварительном согласовании). 
  1. Земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования (здесь я думаю понятно,но попасть на такой участок, если Вы пользуетесь публичной картой Росреестра и берете выписки из ЕГРП крайне сложно, об этом подробнее будет в главе «Я мимо проходил»)
    1. Земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (тут уж ничего не поделаешь, пробивайте участок, ищите по нему информацию и не попадете на такой участок). 

 

Получение земельного участка в аренду без проведения торгов и сроки аренды

Без проведения торгов в аренду предоставляются участки в следующих случаях:

Собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на интересующем земельном участке. Строение должно быть зарегистрировано в установленном порядке и на него должно быть оформлено свидетельство, ну в общем как положено.

Если Вы, взяв когда-то в аренду земельку не успели достроиться и договор аренды окончился, а объект остался – то у Вас проблемы. Правообладатель участка должен подать в суд на изъятие объекта незавершенного строительства и продажу его с публичных торгов. Однако, если правообладатель земельного участка не сделал это в течение полугода, то Вы можете по истечении этого времени снова взять землю в аренду и уже достроиться. В данном случае срок аренды будет до трех лет. Так же по этому пункту идет возможность для купивших изъятое – взять в аренду землю под изъятым незавершенным объектом – и достроить его. В этом случае срок аренды будет равен двум срокам, необходимым для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. А дальше уже действуем по правилам исключительного права выкупа.

Если Вы относитесь к категории граждан, на основании федерального или регионального законодательства, которым выделяется земельный участок в первоочередном или внеочередном порядке – то Вы также имеете право взять в аренду земельный участок без торгов. Правила предоставления таких участков, как и в случае с их льготным получением в собственность будут устанавливаться федеральными и региональными законами.

Если Вы физ лицо и просто хотите взять землю для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, или для ведения садоводства или дачного хозяйства Вы так же имеете полное право взять в аренду земельный участок без торгов ровно таким же способом как это было описано для получения участка в собственность. Срок аренды для ИЖС и ЛПХ будет составлять двадцать лет. Если участок предоставляется для дачного хозяйства – то срок аренды от трех до десяти лет (как попросите в заявлении).

Если у Вас уже есть участок в аренде и его вдруг изымают для государственных или муниципальных нужд Вам так же положен другой участок в аренду без торгов. Срок аренды в данном случае будет составлять не менее 3 лет, но не более оставшегося срока у изъятого участка.

Еще одним правом на аренду наделяет нас законодатель – взять участок для выпаса скота, сенокошения, огородничества или ведения личного подсобного хозяйства вне границ населенных пунктов. Напомню, что в границах населенных пунктов сельхоз деятельность запрещена и соответственно данный пункт будет распространяться на сельскохозяйственные земли. Для сенокошения, огородничества, выпаса скота срок аренды – не более 3х лет.

Если Вы арендовали участок для ведения сельхоз производства, то по-новому договор аренды Вы можете заключить без проведения торгов. Главное запомните правило – перезаключать договор нужно ДО истечения срока старого. Иначе, братцы – на общих основаниях. Срок аренды от 3х до 49 лет.

Если Вы получили ранее участок по одному из вышеперечисленных оснований, и если ничего кардинально не изменилось, то Вы имеете право заключить новый договор аренды без проведения торгов. Главное помните, что заявлять о своем желании нужно обязательно ДО истечения срока аренды, а не после.

Размер арендной платы за землю

Порядок определения размера арендной платы устанавливается для федеральной земли – правительством РФ, для субъективной земли и земли, гос собственность на которую не разграничена!!! (это важно, у нас очень много такой земли!) – субъектом федерации, и для муниципальной земли – муниципальным образованием.

Основные принципы определения арендной платы за землю изложены в постановлении правительства вместе с порядком определения размера арендной платы для федеральных земель.

Но логично, если Вы приняли участие в аукционе, то постановление правительства Вам не поможет. Здесь определение арендной платы будет происходить на основании результатов аукциона. Но как я упоминал выше, если Вы были единственным участником аукциона, то с вами договор аренды будет заключаться по первоначальной цене. И не вздумайте поднимать ставки на аукционе! Да, не смейтесь В моей практике был участник, который 3 раза сам себе поднял ставку на аукционе и получил участок в аренду на приличную сумму дороже, просто потому, что увлекся. :)

Внимание! Очень часто при заключении договора аренды администрацией муниципального образования устанавливались дополнительные требования, например – отсыпать дорогу, закопать яму и т.д. и т.п. Теперь с 1 марта любые условия договора аренды, влекущие за собой дополнительные расходы арендатора будут являться недействительными.

Получение земельного участка в безвозмездное пользование

Если принят закон субъекта РФ (областной) о поддержке граждан по ведению личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства, и в нем указано ваше муниципальное образование – то Вы имеете право взять земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства в безвозмездное пользование сроком до 6 лет.

Если в вашей области приняли Закон о поддержке определенных специальностей, то работая по этим специальностям в муниципальном образовании, указанном в законе Вы имеете право получить земельный участок для ИЖС или ЛПХ в безвозмездное пользование сроком до 6 лет.

Так же вы имеете право получить земельный участок для сельхоз деятельности (в том числе и для пчеловодства) на лесных участках сроком до 5 лет.

Как и в случае с арендой, если у Вас был участок в безвозмездном пользовании, а у Вас его изъяли для государственных и муниципальных нужд, то Вам обязаны предоставить участок так же на условиях безвозмездного пользования на срок, в зависимости от основания по которому вам этот участок предоставили.

Все сроки устанавливаются на основании заявления с учетом предельных, которые были описаны выше. Будьте внимательны касаемо сроков, неверно указанный срок – одно из оснований отказать Вам в предоставлении земельного участка.

Получение участка в собственность бесплатно

Итак, если в вашем регионе принят закон о поддержке крестьянско-фермерского хозяйства или о развитии личного подсобного хозяйства – возрадуйтесь и срочно бегите брать интересующий вас участок в безвозмездное пользование сроком на 6 лет. По истечении 5 лет Вы имеете полное право его получить бесплатно по заявлению. Главное не проспать период с 5 до 6 лет, заявление нужно подавать до окончания срока безвозмездного пользования.

Если Вы чиновник – тоже есть шанс получить участок бесплатно, однако для этого субъект так же как и в случае с крестьянско-фермерским хозяйством и ЛПХ должен принять закон и указать, какие категории чиновников могут это сделать, если Вы оказываетесь в этом списке – то действуете так же как указано выше. На 6 лет берете в безвозмездное пользование и через 5 лет и до окончания 6 лет – оформляете в собственность, главное не уволится за это время оттуда

Ну и конечно стоит воздерживаться хотя бы в течении первых 5 лет от строительства, например, на землях ИЖС автосервиса, хозяева участка Вас не поймут и в собственность участок не предоставят.

Я льготник

Вот мы и добрались до казалось бы самого вкусного раздела. Но не спешите радоваться в голос, для получения участка бесплатно, да еще и в собственность, необходимо соответствовать определенным требованиям и обладать определенным статусом, если вы не соответствуете или не обладаете этим статусом или у вас нет таких знакомых – можете, смахнув скупую слезу, пропускать этот раздел. А для людей, получивших льготный статус, опишу, на что им стоит рассчитывать и стоит ли.

Для получения земельных участков в собственность и бесплатно необходимо:

  1. Быть религиозной организацией! Шутка, но отчасти. Религиозным организациям действительно государство решило предоставлять землю бесплатно и в собственность.
  1. Если вы многодетная семья, то смотрим на закон субъекта РФ – на уровне субъекта РФ должен быть принят закон о поддержке многодетных семей, о формах их поддержки и о порядке предоставления земельного участка – читаете его и действуете в соответствии с этим законом, на Земельный Кодекс внимания не обращаете. Законом субъекта должно быть установлено все: порядок постановки граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно, порядок снятия граждан с данного учета, порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность бесплатно, основания для отказа в данном предоставлении, предельные размеры земельных участков, предоставляемых этим гражданам
    1. Есть еще вариант получения земельного участка бесплатно в собственность – но тут правит бал снова закон субъекта РФ – на уровне субъекта должны быть определены льготники, кому еще полагается так же как и многодетным получить участок в собственность. Так те же самые нормы – читаете, действуете, получаете. Так же в этот процесс может включиться сама федеральная власть и установить дополнительные льготные категории, но, думается мне, на это рассчитывать особо не стоит.

По аренде

Если Вы относитесь к категории граждан, на основании федерального или регионального законодательства, которым выделяется земельный участок в первоочередном или внеочередном порядке – то Вы также имеете право взять в аренду земельный участок без торгов. Правила предоставления таких участков, как и в случае с их льготным получением в собственность будут устанавливаться федеральными и региональными законами.

Если государство или муниципалитет зарезервировало участок для собственных нужд или ограничило его в обороте, а Вы как льготник имеете право на приобретение в собственность участка без торгов, в том числе и в

рамках бесплатного предоставления – то Вы имеет право получить участок в аренду без торгов. Внимание! Это важно! Не всегда выгодно выкупать земельный участок, иногда лучше его иметь в аренде и платить небольшую аренду – обычно небольшая – это равная земельному налогу или до 2х раз превышающая его. Вот этот пункт дает вам громадные преимущества, даже если земля зарезервирована, Вы в праве взять ее в аренду. Срок аренды будет зависеть от срока, на который зарезервирована земля. Однако помните, что арендодатель может в данном случае расторгнуть договор аренды с вами, предупредив Вас предварительно за 1 год. Пока не ясна процедура предоставления подобного рода участков в аренду. Скорее всего она схожа с получением земли в собственность без торгов.

Еще бонус для льготных категорий граждан. Государство любезно ограничило сумму арендной платы размером земельного налога на этот участок. Так что особой разницы вы не почувствуете, что есть он в собственности, что в аренде – платить нужно будет столько же.

Сегодня ситуация с льготными категориями такова, что с 1 марта в рамках общих правил на изменения рассчитывать особо не стоит. Но, так же никто Вам не мешает стоять в очереди и пробовать получить участок немного другими способами. Рассмотрите вариант с арендой для льготных категорий граждан или с получением участка в собственность по общему правилу для физических лиц в целях ИЖС. В конечном счете, Вам никто не запрещает подавать несколько заявлений, указывая разные основания предоставления Вам участка. Главное не подавайте на один и тот же участок разные заявления. Земли много, а я помогу Вам научиться ее правильно искать.

Еще один гвоздь в крышку гроба льготных категорий, в частности для граждан, имеющих трех и более детей, вышел в свет 29 декабря 2014 года, во время написания мной данного курса. Внесли изменения в подпункт 6 ст. 39.5 Земельного Кодекса. В итоге в добавок ко всему, регионам дали право оказывать поддержку лишь тем, кто стоит на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или соответствует этому статусу и давать на выбор либо участок, либо другую форму поддержки.

Я юридическое лицо или НКО

Особенности приобретения участков для юридических лиц и НКО

Прежде всего хотелось бы сказать, что если у Вас есть возможность взять участки на физика – берите на физика, Вы видите, физикам дали в руки карты, юр лицам и НКО как обычно немного усложнили, а уже с физика можете юр лицу продавать. Но если у Вас есть желание заниматься специфическими видами деятельности на земле и без юр лица или НКО никак –то давайте посмотрим, на что Вы сможете рассчитывать и где по сравнению с физ лицами вам будет сложнее.

Итак, что касается покупки или получения без торгов, для специфические возможности для юр лиц и НКО следующие:

  1. НКО сможет без торгов приобретать участки, полученные для комплексного освоения в целях ИЖС. Данное право действует только в отношении членов НКО, если решением общего собрания не принят вопрос о возможности приобретать участки в собственность самой НКО, так что вам карты в руки. На НКО вы сможете получить лишь участки под имуществом общего пользования. (важно понимать, что сначала нужно получить участок для комплексного освоения, а потом уже выделенные участки приобретать).
  1. Члены НКО приобретают участки, полученные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства на НКО, а само НКО вправе на себя приобрести только участки под имуществом общего пользования. (тоже самое, нужно сначала получить под это участок)
  1. Юр лицам разрешено приобрести участок без торгов под имуществом общего пользования, из участка, полученного для дачного хозяйства.
  1. Крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельхоз организации разрешают без торгов приобретать участок на условиях, установленных законом «Об обороте сельхоз назначения». Но, что интересно, в этом законе в ст.10 ссылка по предоставлению участков юр лицам, да и гражданам идет на Земельный кодекс. Круговая порука прям. Но, справедливости ради, замечу, что там же и установлены особенности приобретения подобных участков.
  1. Если юр лицу передали в аренду землю для ведения сельхоз производства и по прошествии 3 лет юр лицо надлежаще использовало эту землю, то оно имеет право ее приобрести в собственность. Но важно понимать, что заявление о заключении договора купли-продажи участка необходимо подать до истечения договора аренды – иначе разведут руками земельщики – на общих основаниях пожалуйста.
  1. Если Вы имеете крестьянское (фермерское) хозяйства, то для Вас поистине сказочные условия получения участка – Вы приравнены к физ лицам, и имеете право получить участок для осуществления своей деятельности в порядке, как получают землю физ лица. Единственный вопрос остается открытым, четкого понятия что относится к земле для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности не существует. Исходя из этого можно сделать 2 вывода – 1. Таких земель вообще нет, поэтому Вам ничего не обломится. (но они есть) 2. Это любые земли, под Ваши нужды, тогда это вообще королевство. Я предпочитаю трактовать этот пункт по второму варианту, поэтому есть много идей как этот вопрос можно реализовать. ;) По судебной практике очень много случаев получения подобных участков на землях сельхоз назначения, хотя и на землях населенных пунктов люди тоже получали.

.

Опять же, как и в случае с физ лицами, условия определения цены выкупа участков будет определяться для федеральных земель – правительством, для субъективных земель и земель гос собственность на которые не разграничена – субъектом РФ, и муниципалитетом – для муниципальной земли. Однако, распоряжаться землями, гос собственность на которые не разграничена — будут муниципалитеты – если у них утверждены правила землепользования и застройки. Администрации районов в этом участвовать больше не будут. Правда сейчас на рассмотрении в гос думе проект закона лежит, который хочет все-таки оставить за районами право распоряжаться землей, однако на него получены отрицательные отзывы, поэтому вряд ли что-то поменяется.

Теперь что касается предоставления участка в собственность бесплатно.

  1. Если с Вы заключили договор о развитии застроенной территории, то Вам этот земельный участок предоставят в собственность бесплатно. (на сколько сложно будет заключить подобный договор не знаю – но думаю, Вы потом «отработаете» этот участок по полной программе и на кабальных условиях).
  1. Бесплатно в собственность НКО вам предоставят участок образованный в результате раздела уже полученного для садоводства и огородничества о относящегося к имуществу общего пользования. (важно помнить, что участки для садоводства и огородничества неполноценные, в вопросе строительства на них жилья и прописки в нем, тут самым лучшим вариантом является земля для дачного хозяйства, ее можно считать полноценной заменой ИЖС, в этом же списке будет земля для личного подсобного хозяйства, но только в границах населенного пункта, в сельхоз землях на ЛПХ строить жилье нельзя).

Что касается аренды, то юрики и НКО могут претендовать без торгов на следующие земли:

  1. Если вам в аренду указом или распоряжением предоставил их сам Президент РФ.
  1. для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с распоряжением Правительства РФ.
  2. для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения Губернатора области. (так что есть смысл подмазываться )
  1. Как и в случае с приобретением в собственность земельных участков, образованных из земли, предоставленной НКО для комплексного освоения в целях ИЖС, эти участки Вы можете получить в аренду на данную НКО, но опять же, только по решению общего собрания.
  1. Члены НКО могут получить в аренду участки, полученные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства на НКО, а само НКО вправе на себя получить в аренду только участки под имуществом общего пользования. (но как Вы помните, для садоводства, и огородничества муниципалитет предоставит Вам их бесплатно, поэтому вариант с арендой лучше всего использовать для дачного хозяйства, а лучше выкупить, да что-нибудь замутить. ;) )
  1. Если участок ограничили в обороте, и из него предоставили участок НКО для садоводства, огородничества, дачного хозяйства или комплексного освоения в целях ИЖС, то в аренду НКО может получить землю, отнесенную к общему имуществу.
  1. Так же как и по выкупу в аренду без торгов предоставят участки крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельхоз организации на условиях, установленных законом «Об обороте сельхоз назначения».
  1. Если Вы заключили договор о развитии застроенной территории. В таком случае, аренда не будет превышать суммы земельного налога, рассчитанного для участка, который вам предоставлен.
  1. Добавилось еще одно направление, в соответствии с которым юр лицу предоставят участок на праве аренды без торгов – при заключении договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса – именно для этих целей. Здесь аренда так же не будет превышать суммы земельного налога для данного земельного участка.
  1. Так же дадут в аренду в порядке, установленным для физ лиц без торгов крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
  1. Если Вы заключите с органами власти концессонное соглашение, то по этому соглашению Вам передадут в аренду участок.
  1. Если Вы заключите договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования – то Вам тоже полагается участок в аренду без торгов под эти цели. Здесь ситуация такая же – арендная плата не будет превышать сумм налога на данную землю.
  1. Если Вы заключили охотохозяйственное соглашение – то вам предоставят без торгов участок под эти цели.
  1. Вы вправе рассчитывать на земельный участок, если являетесь резидентом, включенным в реестр, зоны территориального развития для реализации инвест проекта на основании инвестиционной декларации. (скорее всего этот вариант получения участка будет актуален для Крыма и Севастополя).

Порядок определения размера аренды земельного участка устанавливается так же, как и в случае его выкупа теми же самыми лицами. На сегодняшний день Правительство РФ уже внесло изменения в существовавшие правила определения арендной стоимости участка. Этот документ скорее всего скопируют 90% субъектов РФ и столько же муниципалитетов.

Обратите внимание по вопросу участия в аукционах. Участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, могут являться только юридические лица. Думаю, под словом юридические лица – законодатель понимает так же и НКО.

Теперь о сложностях. В первую очередь у вас не получится получить участок на основании схемы расположения земельного участка, так как установлено, что исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

  • из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
  • из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
  • в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

Исходя из анализа указанных норм, получить участок для дачного хозяйства, Вы сможете только чрез аукцион. Однако, хорошая новость в том, что по новому ЗК никто Вам не запрещает выступать в роли инициатора проведения аукциона. На самом деле, Вы в своем региона знаете сколько организаций способно принять участие в аукционе и не факт, что они и будут принимать в нем участие. Поэтому Вы можете инициировать процедуру выставления заинтересовавшего Вас участка вне границ населенного пункта на аукцион о чем я писал выше.

Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Я инвестор

Информация по инвестированию

Итак, переходим к вопросу инвестирования. Я дам несколько возможных схем, данные схемы, судя по умыслу законодателя должны максимально развязать руки Вам и связать руки муниципалам, чтобы землю, которую Вы хотели бы развивать – Вы смогли получить.

Буду начинать от самых дешевых способов и дойду до самых дорогих.

Итак, первое.

Если Вы начинающий инвестор и у Вас за плечами не так уж и много капитала, то есть один замечательный вариант — из одного участка ЛПХ получить 4, а то и 5 участков ИЖС. Делается все достаточно просто. Вы изучаете ПЗЗ своего муниципального образования. В этих ПЗЗ должно быть указано в основных видах разрешенного использования в зоне для малоэтажного или ИЖС строительства – личное подсобное хозяйство. Дело в том, что максимальный размер участка для ЛПХ обычно составляет 50 соток, а для ИЖС 15-20 соток. Минимальный же для ИЖС либо 10 либо даже меньше бывает. Исходя из этого Вы, на основании вышеуказанной информации, получаете участок под ЛПХ в максимальном размере – 50 соток. После этого, нарезаете его с помощью кадастровых инженеров на 5 участков по 10 соток. И меняете вид разрешенного использования этих участков с ЛПХ на ИЖС в порядке, который я отпишу в разделе по смене вида разрешенного использования земли. А дальше спокойно продаете их уже как участки ИЖС.

Другой вариант более изощренный, но и достаточно невнятный. Как было указано выше, Вы можете получить участок в собственность или в аренду для крестьянского (фермерского) хозяйства под осуществление его деятельности. В данном случае Вы, используя инструкцию, делаете схему расположения земельного участка и получаете его собственность под нужды КФХ. После этого расформировываете КФХ и делите этот участок между его членами. В законе процедура эта описана. Получится, что в собственности у Вас будут достаточно большие куски земли. После чего, межуете, устанавливаете им вид разрешенного использования по указанной мной схеме и продаете. Согласно п. 1 ст. 11 Закона N 74-ФЗ (в ред. Закона N 446-ФЗ) для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Следующий вариант. Это инициатива по выставлению на аукцион земельного участка для дачного хозяйства. Почему именно дачного? Дело в том, что на основании действующих норм и правил только на дачных участках Вы можете построить дом, зарегистрировать его и там прописаться. Ровно так же как это можно делать в ИЖС и ЛПХ. Поэтому суетимся по этому вопросу, выставляем участок на аукцион. Информация как это делать у Вас уже есть. Если участников не будет, а вероятность не велика, особенно в небольших муниципальных образованиях, то данный вид участка уйдет Вам по кадастровой стоимости. Для дачного строительства берут земли СХ назначения. Кадастровая стоимость таких участков смешна. Поэтому Вы получите огромный участок, делаете на него проект межевания, осуществляете кадастровые работы и продаете. По сути это аналог схемы с паями, но там нужно было бегать и договариваться – а тут не нужно.

Ну и есть самые прямые варианты, это заключать соглашения с администрацией о комплексном освоении в целях ИЖС или о развитии территории, или о новом вариант для строительства жилья экономического класса. Тут просто. Делаете соглашение – выполняете его, получаете свою маржу. Тут главное иметь хорошие подвязки в муниципалитете. Так же можно попробовать зайти и с улицы. Дело в том, что полномочия по распоряжению участками на территории городского и сельского поселений переданы на уровень самого поселения. А как Вы прекрасно понимаете, это простые сельские администрации со штатом 10 человек, которым данные полномочия как снег на голову – на этом можно хорошо играть, информацией Вы владеете – они вряд ли, в вопросе вы разбираетесь – они вряд ли. Так что можно этим хорошо пользоваться. ;)

Я мимо проходил

Узнаем «муниципальную» землю и получаем ее

Итак, теперь Вы вооружены полной необходимой информацией для принятия грамотного решения в отношении земельного участка. Вы поняли, на каком праве Вы можете рассчитывать получить участок, в какие сроки, что для этого необходимо сделать, куда писать и что писать. Теперь я дам информацию уже неочевидного характера, ту, которую могут прочитать меж строк только специалисты.

Итак, я как я уже говорил, что землями в разной собственности распоряжаются разные уровни власти, для упрощения я буду давать информацию про муниципалитет, однако, Вы можете ее экстраполировать на субъект РФ или даже на Федеральный уровень.

Давайте примем еще одно правило – большинство земли, которую Вы будете подбирать находится не в собственности муниципального образования, субъекта РФ или самой федерации, а является так называемой неразграниченной землей, т.е. такой землей, которая по сути не находится ни в чьей собственности, землей, за которую никто не платит налоги, не облагораживает и не обслуживает. Поэтому, исходя из норм Земельного кодекса и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы такой земли устанавливается субъектами РФ, а вот распоряжение подобными типами участков, расположенных на территории муниципального образования – осуществляет исполнительная власть самого муниципального образования, будь то сельский совет или городской округ. Единственное, что необходимо знать, приняты ли в этих муниципальных образованиях правила землепользования и застройки. В противном случае, землями, как и раньше, будет распоряжаться администрация района.

По Москве и Питеру ситуация такая, если участок в границах города находится, то он является собственностью субъекта РФ – Москвы или Питера. Т.е. это не муниципальные, а субъектовые земли. Суть особо не меняется, меняется лишь в заголовке получатель Вашего заявления. По землям, гос собственность на которые не разграничена – распоряжение осуществляет исполнительная власть субъекта РФ – города Москвы, Питера или Севастополя, если у себя они не прописали, что данными землями будут распоряжаться внутригородские муниципальные образования.

Получается ситуация при которой в Москве и Питере всеми землями распоряжается исполнительная власть субъекта РФ, а вот по Севастополю другая ситуация – там земли, гос собственность на которые не разграничена распоряжается исполнительная власть субъекта, а вот остальное – по общему правилу – то что субъектовое – то субъектом, то, что муниципальное – то муниципалитет.

Теперь я расскажу как узнать, какие земельные участки принадлежат муниципальному образованию или органу гос власти субъекта РФ. Смотрите, какая есть хитрость. В каждом муниципальном образовании существует МФЦ (многофункциональные центры или службы одного окна, как их называли раньше). Вы идете туда и пользуетесь услугой, предоставляемой Росреестром под названием «Запрос на получение сведений из ЕГРП» — «Выписка о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории» в качестве объекта запроса Вы указываете «публично-правовое образование» и указываете название муниципального образования или области, в собственности которой Вы хотите посмотреть земельные участки, ну например, на территории Тамбовской области Вы хотите знать, что есть у города Тамбова в собственности, так и указываете «публично-правовое образование город Тамбов» и указываете территорию «Тамбовская область». Пожалуйста, обратите внимание и не путайте, есть город Тамбов – это муниципальное образование, а есть Тамбовская область – это субъект Российской федерации, и у того и у того есть участки в собственности, поэтому, если Вам нужна информация об участках субъекта РФ – то пишите «Тамбовская область». И еще момент, услуга – платная, стоит не дорого, в разных регионах по-разному, но приблизительно 150-300 рублей. Как итог, через 5 дней у Вас на руках будут сведения по всем участкам, на которые зарегистрировано право собственности муниципального образования или субъекта РФ. Саму выписку Вы сможете забрать либо в МФЦ, либо получить ее по почте, либо получить в качестве электронного документа.

Что делать дальше с этой информацией? В самой выписке будет информация о том, какие земельные участки находятся в собственности публично-правового образования. Основной и главный реквизит участка – это его кадастровый номер. Он имеет формат хх:хх:хххххх:х

Теперь постараюсь популярно объяснить как пользоваться главным инструментом всех государственных и муниципальных служб, работающих в сфере земельных отношений, а так же частных организаций, специализирующихся по работе с землей – публичной кадастровой картой Россреестра — http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Итак, публичная кадастровая карта – это инструмент, позволяющий пользователю получать информацию о земельных участках, зарегистрированных в установленном законодательстве порядке. Информация эта разнообразна, от кадастровой стоимости земли до вида прав или ограничений, которые установлены на этом участке. Конечно, конкретную информацию необходимо будет запрашивать через Выписки из ЕГРП, но большинство необходимой нам информации мы спокойно сможем найти совершенно свободно и бесплатно и в любое время суток, правда, днем портал сильно тупит из-за большой загруженности посетителями, однако вечером, в спокойной обстановке за кружечкой чая можно с легкостью им пользоваться.

Этим инструментом так же пользуются все уровни власти как государственной, так и муниципального образования, поэтому информация, полученная на этом ресурсе будет крайне эффективна и универсальная при работе с ней.

Итак, переходя на данный ресурс вы увидите карту России все исчерченную красными линиями, это нормально, так и должно быть. Я рассмотрю вместе с Вами базовый функционал этого ресурса, но если копать глубже, там можно найти куда больше информации, которая Вам может пригодиться.

как получить земельный участок

Вот так, например на этой карте выглядит Москва, похоже на Яндекс Пробки в час пик, не правда ли?

Итак, слева от карты находится поисковая строка, вот она то как раз нам и нужна. Берете первый участок в списке, который находится в собственности муниципального образования из Выписки и вбиваете его номер туда, соблюдая расстановку двоеточий. И вуаля, мы получаем этот участок, отмеченный на карте.

земельный участок

Итак, что из этой информации нам будет полезно. Мы видим арес участка, его кадастровую стоимость, его размер. Но самая важная информация будет на следующей вкладке. Жмем вкладку «Характеристики» и видим, к категории каких земель данный участок относится и какой вид разрешенного использования для него установлен.

получение земли

Если данная информация Вас устраивает и вид разрешенного использования участка соотвествует тому, для чего Вы и хотели приобрести участок, то идем во вкладку «Услуги». Здесь есть пункт «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн» Вот его и жмем.

земля бесплатно

Мы попадаем на страницу портала Росреестра и в поисковой строке кадастровых номер уже вбит номер нашего участка (ничего делать лишнего и не пришлось). Прокручиваем страницу в самый низ и жмем кнопку «сформировать запрос»

где получить землю

После чего мы получим список, в которых кроится информация об интересующем нас участке.

найти земельный участок

Жмем на адрес, где источником информации является ЕГРП. Попадаем в меню с информацией о правах и ограничениях, которые установлены на участок. Выбираем меню «Права и ограничения» и видим следующую информацию.

как получить землю в собственность

В данном случае нас постигла неудача и данный участок хоть и находится в собственности субъета и свободен от прав третьих лиц, но по нему зарегестрированы ограничения, которые предполагают некую форму либо аренды, либо договорной работы по данному участку. Поэтому данный участок Вам, скорее всего, получить не удастся. Но хочу обратить внимание матерых земельщиков – если там аренда, то ловить особо нечего, а если там вот такая бадяга типа «Участие в сделке», то можно попробовать закинуть заявление и посмотреть что ответят, ЗК предусматривает закрытый перечень случаев отказа и сделка, которая не является сделкой по освоению территории – может и не быть веским аргументом в суде ;)

И так перебираем весь список, и как только Вы нашли участок, который на муниципалитете, и не обременен никакими дополнительными условиями следующий шаг, который Вам неободимо сделать – это съездить на место или хотя бы посмотреть на него через спутник, например через сервис гугл мапс. Для чего это нужно. Для того, чтобы обезопасить себя от возможных построек на данном участке, от столбов и линий электропередач или от газовых труб и повысительных станций – да от много чего, проведите визуальный осмотр участка, убедитесь, что он расположен в хорошем месте, он в нормальном состоянии и там не захоранивают ядерные отходы.

После этого можно действовать по ранее мной описаной схеме. В заявлении указываем номер участка и т.д. и т.п. После чего жем 2 марта и скоренько-скоренько относим данное заявление в канцелярию администрации публично-правового образования, в собственности которого находится данный участок.

Бывает так, что Вы не сможете найти по кадастровому номеру земельный участок, это объяснятеся тем, что до вступления в силу Земельного кодекса, кадастровый учет осуществлялся без обязательного учета границ земельного участка. Поэтому может быть такое, что участок существует и прошел кадастровый учет, а его границы не определены, поэтому, сам кадастровый номер есть, а границ нету. В данном случае – это участки, в которых требуется уточнение границ и проведение межевых работ, поэтому с ними лучше не связываться. Конечно, если участок очень вкусный, и Вы знаете, где он расположен и понимаете, что он Вам очень бы подошел, то с уточнением его границ – можно и поработать. Но опять же, эта работа проиходит через муниципалитет. Давить нужно именно на них.

Подольше изучая карту Росреестра Вы можете наткнуться на ситуацию, при которой кадастровый номер участка и границы зарегистрированы, а собственность нет — это значит, что есть 2 варианта развития событий. Этот участок, когда-то в кучерявые времена был уже кому-то предоставлен на праве собственности, но в ЕГРП эти сведения не попали. Т.е. в данном случае у этого участка есть хозяин, обычно этой информацией владеет муниципалитет. И второе, этот участок формировался для предоставления, например, на торгах, но что-то не получилось, и этот участок остался бесхозяйным. В таком случае – этот участок приравнивается к землям, гос собственность на которые не разграничена, и распоряжаться ими будут администрации поселений, на территории которой этот участок есть.

Подбираем участок правильно или учимся пользоваться правилами землепользования и застройки

Итак, друзья, в этом разделе я расскажу как находить правила землепользования и застройки своего муниципального образования и какую информацию там необходимо нам находить. Давайте я для примера возьму любое муниципальное образование. Допустим, город Барнаул.

Итак, проще всего попробовать найти правила через поисковые системы, чем забивать себе голову с официальным сайтом муниципального образования, потому что не на всех подобных сайтах работает поисковая внутренняя система. Сделано это либо специально, либо по глупости, либо там вообще половина контента не проиндексирована. Поэтому не будем рисковать, а прибегнем к самому простому способу поиска со времен дедушки Ленина. :) Открываем Яндекс и вбиваем “правила землепользования и застройки Барнаула” или просто «ПЗЗ Барнаула» на что получаем прямо первую же ссылку на правила. Здесь бывает несколько ситуаций, в данном случае правила едины и для всего города, но бывает, что их усложняют и делают для отдельных микрорайонов, например в Мытищах. Но пока поработаем с этими, а по остальным будет понятно как действовать на примере этого города.

свободные земельные участки

Жмем по слову «Правила» и скачиваем файл. Обратите внимание, ниже приложены карты – они нам тоже пригодятся, так что страницу не закрывайте. Итак, перед нами правила, они очень большие и рассчитаны на то, что их никто и никогда читать не будет. Поэтому мы их тоже читать не будем , а пройдемся поиском и найдем градостроительные регламенты.

градостроительный регламент

Обычно, это часть 3 в правилах. В нашем случае, я для примера беру самый распространѐнный вариант «хотелки» земли – это конечно же ИЖС. Пролистываем правила внизу и находим нашу зону, относящуюся для малоэтажной жилой застройки или для индивидуальной жилой застройки.

земля под ЛПХ

Небольшой бонус, и этот бонус может быть во многих Правилах. Пролистайте еще вниз правила и найдите следующую статью. Бывает, что в правилах 2 зоны будут иметь вид разрешенного использования для ИЖС. В данном случае это так. Зона Ж.3 и Ж.4 предполагает строительство индивидуальных жилых домов.

регламент застройки

Но нам необходимо в этом убедиться точно ли эти зоны позволяют получить участок с видом разрешенного использования для ИЖС, поэтому смотрим чуть ниже и видим фразу «1.1. Основные виды разрешенного использования:» — вот то, что нам нужно. Читаем и видим:

участки Ж4

Отлично, зона Ж-4 – нам подходит точно, а что на счет зоны Ж-3?

Листаем правила выше и читаем пункт 1.1 ст.63.

Ж3 участки

Отлично, нам подходит как зона Ж-3, так и зона Ж-4.

Как раз то, что нам нужно. А для чего мы это с Вами искали? Лишь для одной простой цели. Теперь наша задача найти карту градостроительного зонирования территории. Возвращаемся обратно на сайт Барнаула и качаем оттуда карту градостроительного зонирования. С этой картой нам предстоит немного поработать. Карта весит прилично, но это хорошо, так как разрешение там должно быть отличным.

Открываем карту и видим следующую информацию:

градостроительное зонирование

Карта в очень большом масштабе – и это очень хорошо. Смотрим условные обозначения и ищем там зоны Ж-3 и Ж-4, так как только они нам подходят для получения участка для целей ИЖС. Т.е. смотрите, основной смысл зонирования территории в том, чтобы не допустить постройку различных зданий и сооружений где попало. Иначе будет так, что во дворе многоэтажного дома будет стоять чей-нибудь коттедж. Подобная дурь в некоторых регионах существует, так как была реализована еще до введения в действие Земельного Кодекса и правил землепользования и застройки.

зонирование застройки

В данном случае зоны Ж.3 и Ж.4 обозначены желтым и светло-желтым цветом. Но на разных картах – этот цвет может быть разным от синего до красного. Далее смотрим по карте, да и по своим знаниям своей местности, в каком районе Вы хотели бы получить участок и есть ли там желтые зоны. Допустим, я хотел бы получить участок на Севере Барнаула. Идем в нижнюю часть карты и находим там зоны с обозначениями Ж-3 и Ж-4.

как найти землю под строительство

Вот нашли. Теперь что с этим всем хозяйством делать? Не закрывая карты переходим на сайт с публичной кадастровой картой Росреестра. http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ В поисковой строке вбиваем «Барнаул» и перемещаемся туда. Так как я эту местность знаю не очень хорошо, моим ориентиром будем речка. Находим на публичной кадастровой карте этот же участок с землями. Судя по всему этот район на кадастровой карте выглядит вот так:

карта земельных участков

Теперь, мы приближаем район кадастровой карте в месте, где на карте градостроительного зонирования есть желтый цвет. В этом месте нам необходимо найти свободные земельные участки, которые не имеют границ и не отмежеваны. Именно в этих местах Вы сможете сформировать себе участок и попросить его на разных формах в свое пользование, владение и распоряжение. Приблизив, мы видим следующую картину

участок под строительства дома

Как я уже показывал на примере с Москвой, здесь Вы сможете посмотреть информацию о сформированных участках и найти места, где эти участки не сформированы в зоне Ж-3 или Ж-4. Если Вы видите стройные и ровные ряды участков, то туда лучше не заглядываться, так как скорее всего на этой территории разработан и утвержден проект межевания территории, и Вам откажут в формировании и предоставлении участка по этому основанию (мы этот момент разбирали). Поэтому ищем то место, где участки не очень в ряд или не занята территории и не сформированы участки. В моем случае я нашел вот этот кусочек.

сформированный участок земли

Здесь есть часть сформированных участков, но они относятся к категории ранее учтенных, а это означает, что их сформировали еще до вступления в силу федерального закона о кадастре. Но по данной территории есть нюанс, часть этой зоны относится к категории земель рекреационного назначения, это мы видим по карте градостроительного зонирования. Поэтому наша задача, туда не попасть.

подбор земельного участка

Нам так же необходимо убедиться, не застроена ли там территория. Поэтому открываем карты гугл и смотрим снимки из космоса.

вид земельного участка из космоса

Вуаля, видим, что по информации гугла там нет застроенных территорий, кроме тех, которые уже сформированы в публичной карте. Поздравляю, Вы почти у цели. Осталась самая малость – очень, ну очень-очень желательно съездить на местность самому, посмотреть, что к чему, прикинуть где бы Вы хотели видеть участок. Если все нормально и Вам подходит это место, смело езжайте к кадастровому инженеру, берите его на место и заказывайте изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории именно там, где Вы бы хотели получить участок. А дальше процедура Вам известна.

Внимание! Хотелось бы Вас предупредить. Некоторые органы власти крайне не заинтересованы в публичном доступе карты градостроительного зонирования из правил землепользования и застройки, по которой мы с Вами, как Вы уже убедились, можем отыскать потаенные зоны и участки. Но карта нам очень нужна и является краеугольным камнем в получении корректной информации и разработке своих схем получения участка. Поэтому направляем все усилия, и ищем карту градостроительного зонирования. Могу подсказать, что любые правила землепользования и застройки должны быть опубликованы в средствах массовой информации и/или опубликованы на сайте Муниципального образования. Поэтому можно пойти двумя путями. Зайти на официальный сайт муниципального образования и попробовать поискать там или попробовать поискать это решение в официальной газете, где публикуются все решения муниципального образования. Но хочу Вас огорчить, скорее всего, карта, которая там будет опубликована — будет неудобоварима для использования, так как будет или очень мелкой, либо черно-белой, либо и то и то. Поэтому пробуем найти карту в интернете. Если не получается, придется делать запрос о предоставлении в электронном виде в хорошем разрешении карты, да и самих правил в администрацию муниципального образования. Они Вам либо скинут их по Вашей почте, либо откажут, либо укажут, где их можно найти. У меня не возникало проблем с поиском ПЗЗ интересующих меня муниципальных образований. Однако, я не исключаю варианта, при котором их найти будет крайне сложно. Возможно, в Вашему муниципальном образовании есть услуга «Предоставление сведений, содержащихся в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности», в таком случае, не поленитесь, узнайте, возможно ли с помощью этой услуги получить карту градостроительного зонирования. В противном случае придется катать жалобу в прокуратуру на ущемление прав в связи с невозможностью ознакомиться с публичными нормативными правовыми актами, принимаемыми на территории муниципального образования и с требованием предоставить или опубликовать данную информацию. Друзья, но предупреждаю сразу, Вам придется очень туго, если Вы не найдете карту градостроительного зонирования в хорошем качестве. Поэтому на этот пункт рекомендую Вам обратить особо пристальное внимание. В самом печальном случае, обратитесь к кадастровым инженерам, у некоторых из них будут данные карты, и Вы сразу сможете вместе с инженером решить вопрос по поиску и выбору участка и он же Вам сделает схему расположения земельного участка.

Что касается вопроса с подключением к коммуникациям, то в данном случае, подключиться не составит труда, так как Вы нашли участок уже в обжитом районе, а не на отшибе. Если же искать на отшибе, вдалеке от застроенных конгломератов, то как минимум на подключение электричества Вы вправе рассчитывать. Обратитесь в местную энергослужбу и Вам там все подскажут.

Как получить землю в аренду за мизерную плату и потом выкупить этот участок

Вообще, на сегодняшний день еще почти нет муниципальных образований, которые разработали и приняли свои нормативные правовые акты в области регулирования выкупной стоимости участков и определения арендной стоимости. Но как показывает практика, большинство муниципалитетов будет смотреть на старших товарищей, т.е. на субъект или на федерацию. Сегодня уже приняты и вступают в силу с 1 марта поправки в Постановление правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Итак, что же интересного нам с Вами предстоит там найти? В самом постановлении перечислены случаи, при которых берется кадастровая стоимость земельного участка и от нее высчитывается годовая арендная плата. Итак, в соответствии с данным постановлением, если даются в аренду земельные участки, находящиеся в федеральной собственности для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных, то годовая арендная плата рассчитывается в размере 0.6% от кадастровой стоимости. Допустим, что кадастровая стоимость участка 1 млн. руб. Это достаточно большая кадастровая стоимость, она по большей части будет установлена в городских поселениях. Берем 1 млн. и умножаем на 0.6% — итого, арендная плата за данный земельный участок составит ………. 6 тысяч рублей в год!!! Держите меня семеро! Понятно, что данный порядок установлен пока для федеральных земель, но, думаю, что 90% муниципалитетов и субъектов возьмут его за основу и установят ровно те же правила. Поэтому, если пока выкупать земельный участок Вы не хотите, или на это нет средств, а участок хочется – то милости прошу – получайте в аренду. После получения участка в аренду, Вы можете строится. Лучше сразу в муниципалитете получить разрешение на строительство. Далее вопрос техники – построив, например, дом, на участке для ИЖС, Вы оформляете право собственности на дом, после чего имеете право по льготному порядку выкупить участок у муниципалитета. Правила выкупа участков так же будут устанавливаться либо муниципалитетами в отношении своих земель, либо субъектом в отношении субъектовых земель и земель гос собственность на которые не разграничена, либо для федеральных земель Постановлением правительства. Выкуп земли будет проходить без торгов на основании норм Земельного Кодекса, о чем я писал в самом начале.

Как давить и куда писать

Итак, в этом разделе я предлагаю рассмотреть несколько вариантов возможного давления на представителей власти, чтобы быстрее решить свой вопрос в случае ступора с их стороны. Один из самых распространенных вариантов – это жалоба в прокуратуру. Конечно, мера распространѐнная, и возможно, действенная, в зависимости от того, в какой связке работают органы местного самоуправления и сама прокуратура. Бывает, при грубых нарушениях прокуратура реагирует хорошо, и достаточно быстро исключат нарушение, но часто случается и такое, что Вам придет просто отписка. Однако, этот вариант исключать из арсенала не нужно, его необходимо использовать в любом случае. Жалоба на действия или бездействия органов местного самоуправления пишется в произвольной форме. Адрес прокуратуру Вы найдете на сайте. Письмо желательно направить заказное с уведомлением о вручении. И ждите 30 дней — Вам обязаны ответить именно в этот срок. Да и вообще, запомните, принят и действует Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», который устанавливает общие правила для всех органов власти – ответ гражданину направляется в любом случае и не позже 30 дней со дня получения заявления или обращения от указанного гражданина. Все, что за пределами срока можно жаловаться в органы Прокуратуры и они обязаны отреагировать. Параллельно с письмом в вашу местную прокуратуру рекомендую направлять копию Вашей жалобы или даже саму жалобу в вышестоящую Прокуратуру.

Но, есть более изощренные и интересные варианты – пишете жалобу на действия сотрудников администрации – главе этой администрации. Иногда очень даже действует. Пишите так же как и в прокуратуру – заказное с уведомлением. Срок тот же – 30 дней на ответ. А параллельно или по результатам ответа у Вас есть еще один вариант – письмо Губернатору. Тоже крайне изощренная и действенная мера, подымают за уши в раз. Обычно вопрос решается после звонков из администрации области.

Вы вооружены – Вы знаете что делать. Единственная просьба – мы все люди, в том числе и чиновники, не перегибайте палку сами, старайтесь быть сдержанным и доброжелательным, поверьте, это очень ценится. Через чиновников проходит море людей, все со своими проблемами, каждый второй агрессивен, поэтому люди приобретают профессиональную деформацию, и Вы, человек доброжелательный, будете на фоне общей массы ярким лучом в темном царстве. Ну а уж если столкнулись с неадекватным поведением – то арсенал средств я Вам предоставил, действуйте. ;)

Меняем вид разрешенного использования земельного участка

Друзья, в данном материале мы рассмотрим вопрос смены вида разрешенного использования земельного участка. Для чего это нужно? Бывает, что существует возможность получить участок только для определенных целей, а вот использовать его хочется по-другому. Для этого и существует процедура смены вида разрешенного использования земельного участка. Допустим, Вы, пользуясь информацией, полученной из моего курса получите участок для ИЖС. Но участок рядом с дорогой, на вкусном месте, грех не использовать под магазин. В случае, если Вы не меняете вид разрешенного использования и ставите магазин на участке под ИЖС – Вам сулит множество проблем, от невозможности зарегистрировать данный объект, до сноса самовольной постройки. Если же Вы сменили вид – с Вас взятки гладки. Конечно, эта процедура имеет свои ограничения и существенные особенности. Их и разберем в чуть ниже. Хотел бы обратить Ваше внимание. Категорий видов разрешенного использования бывает 3 штуки – основная, вспомогательная (выбирается только в связке с основной) и условно разрешенная. Первые 2 категории нам интересны. Третья – нет, так как чтобы использовать условно разрешенный вид – необходимо проводить публичные слушания. А это уже совсем другая история… Итак, обратим взор на законодательство.

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Кодекса, пунктами 2 и 6 статьи 30 Кодекса виды разрешенного использования земельных участков

определяются градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

В связи с этим, для того, чтобы узнать, а на какие виды разрешенного использования Вы можете сменить свой – мы с Вами направляемся в Правила Землепользования и застройки и ищем нашу территориальную зону, в которой мы получаем участок. Как для примера возьмем Правила землепользования и застройки Барнаула. Открываем их в разделе градостроительных регламентов и находим зону «Ж.4. Для ИЖС». В этом разделе Правил полный список основных видов разрешенного использования, которые предусмотрены на указанной территориальной зоне. В этом списке – 37 видов (2 исключены) итого – 35!!!

выдача зем участка

виды разрешенного использования земли

35 видов разрешенного использования, получив участок под ИЖС – Вы на любой из них сможете сменить вид разрешенного использования своего участка. Вдумайтесь! Вот где ключ к пониманию возможностей, которые открываются, зная, что и где можно посмотреть необходимую информацию. Конечно, там не все интересны нам, но есть и очень вкусные.

Для смены вида разрушенного использования земельного участка необходимо будет только обратиться с заявлением в Росреестр. Однако, если среди перечня основных или вспомогательных видов разрешенного использования в конкретной зоне отсутствует интересующий Вас, то сменить его вряд ли получится, как я уже говорил, смена на условный вид – это публичные слушания и необходимость договариваться с властью, а если деятельность за пределами любых категорий видов разрешенного использования в данной территориальной зоне – то труба дело.

В соответствии со статьями 1 и 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно,без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства из числа основных и вспомогательных выбирают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Итак, для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета представляются:

  • заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка (заявление возьмете в своем филиале Росреестра);
  • копия фрагмента правил землепользования и застройки, содержащая необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения;
  • декларация о выбранном виде разрешенного использования земельного участка (правда в некоторых разъяснениях указано, что декларация не нужна, но мой Вам совет – приложите, от Вас не убудет, я ее для Вас в курсе приложил, поэтому останется только заполнить).

И еще одно замечание. Вы выбираете вид разрешенного использования именно так как он есть в Правилах. Не меняйте ничего, даже если часть Вам не подходит. Написано там: «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные и встроенно-пристроенные» — так и пишите в декларации, даже если встроенные или встроенно-пристроенные Вам не подходят, все до запятых необходимо соблюсти.

Что касается арендаторов, то тут не все гладко, по сложившейся практике – смена вида – мероприятие для арендаторов тяжелое. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.

Таким образом, арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Совсем недавно Минэкономразвития утвердило классификатор видов разрешенного использования земельных участков. На сегодняшний день в каждом муниципальном образовании они свои и прописаны в правилах землепользования и застройки, но, до конца 2015, я думаю, все муниципальные образования приведут свои виды разрешенного использования в соответствие с классификатором, что существенно облегчит условия работы с правилами землепользовании и застройки и уменьшит количество вариаций на тему видов разрешенного использования земли.

Дополнительный материал по подключению к электросетям. Хитрости и тонкости

Итак, друзья, после получения участка у Вас сразу же станет вопрос о подключении участка к электросетям как минимум. Давайте с Вами разберемся как лучше и правильно поступать, чтобы Вас подключили в нормативные сроки и не навязывали дополнительные услуги. Для справки – услуги по подключению к электросетям являются инвестиционными, т.е. за Вас большую часть работы энергокомпаниям оплачивает государство, а для Вас установлен копеечный тариф – в 550 рублей (в разных регионах может быть чуть больше или чуть меньше, но где-то так), при этом, в этот тариф входит почти все, постройка новых станций, установка столбов, протяжка кабеля по этим столбам и т.д. и т.п. Однако, подавляющее большинство энергосетевых компаний неохотно соглашается с таким положением дел, и зачастую злоупотребляют своим доминирующим положением на рынке и навязывают Вам еще кучу услуг, в случае отказа от которых Вас вообще не факт, что подключат в ближайшие два года. Однако, есть четкие законодательные механизмы, как с этим всем хозяйством бороться. От Вас необходимо внимательность, спокойствие с соблюдения некоторых важных шагов.

Информация, которая здесь указана, распространяется на случаи подключения к электросетям физических лиц, расстояние границы участка у которых не превышает 300 метров от существующих электросетей в городах и поселках городского типа и 500 метров в сельских поселениях. В принципе можно попробовать и на большие расстояния и посмотреть, что ответят.

В первую очередь, для подключения к электросетям, нам необходимо сообщить об этом в энергосбытовую компанию. В каждом городе они будут носить разные наименования, давайте для краткости назовем ее МРСК. Итак, в первую очередь Вы идете в МРСК, обслуживающую район, в котором Вы получили участок и пишите заявку на подключение к электросетям. В заявке указываете желаемую мощность подключения и фазность, а так же где расположен участок и ФИО заявителя, у каждой МРСК есть своя форма заявки. Мощность указываете не выше 15 киловатт, иначе ряд норм законодательства по защите Ваших интересов не будет действовать. По фазности – указывайте либо 1, либо 3, для частного дома лучше указать 3 (в подробности вдаваться не буду, если хотите, переговорите со знакомыми электриками). И еще важный нюанс, в качестве объекта подключения рекомендую указать – «хозяйственная постройка». Не указывайте жилой дом, пока его у Вас нет, да и по началу, обычно все равно ставят на участке какую-то хоз постройку, а потом уже ставят дом. С хоз постройки Вы легко сами перекинете провода и запитаете дом. По хоз постройке есть хитрость, о которой чуть позже. Вместе с заявкой Вам выдадут квитанцию на оплату пошлины в 550 рублей, но если не выдали – пришлют вместе с договором, тогда ее будет необходимо оплатить. Если не оплатите, срок обязательств МРСК не начнет тикать.

После подачи заявки, в течение 30 дней к Вам придет договор и технические условия подключения, если 30 дней прошло, а договор к Вам не пришел, звоните и узнавайте в чем дело, почему задерживают. Как только договор пришел, Вы обязаны его подписать и передать подписанный экземпляр в МРСК, только после этого пойдет срок в пол года, в течение которого Вас обязаны подключить. Поэтому в Ваших интересах оплатить пошлину, подписать договор и тех условия как можно быстрее. Однако, перед подписанием необходимо их внимательно прочитать, в них вся соль и все задержки с подключением Вас будут по Вашей же вине с точки зрения законодательства, потому что Вы не читали ни тех условия ни договор.

Итак, внимательно читаем договор, разные МРСК изощряются по-разному, нет единой формы, однако, в договоре, либо в тех условиях Вы найдете норму, обязывающую выполнить тех условия в течение 6 месяцев и сообщить об этом в МРСК, но большинство почему-то игнорируют этот момент и в итоге, получают, что не сообщив о выполнении тех условий у МРСК развязываются руки и она начинает диктовать свои условия, в том числе и по срокам подключения, Вы то свои обязанности не выполнили. После этого можете прождать и 2 года и больше, пока МРСК ни соизволит Вас подключить.

Однако, мы с Вами постараемся избежать эти подводные камни. Когда ко мне в руки попали тех условия на подключение моей хоз постройки к сетям, я проанализировал их на возможность затянуть или манипулировать подключением в связи с дополнительными обременениями. И нашел. В моих тех условиях в п. 11.6 (у вас это может быть любой другой) на меня возлагалась обязанность согласовать проект в объеме тех условий до выполнения строительно-монтажных работ. Всем мы понимаем, что такое согласование – это всегда возможность сказать, что у Вас все не так и вообще переделывайте или воспользуйтесь нашими услугами – уж мы то Вам все сделаем правильно. А стоить проект будет всего – лишь тыщ 10 рублей.

Чувствуете разницу? 550 рублей + 10 тыс. руб? Как? Нравится? И это еще не все. Поэтому я написал письмо на имя начальника МРСК, это письмо я Вам прикладываю, удалив, естественно свои данные, но как болванка, он Вам подойдет. Файл называется «Тех условия» в приложении к курсу. Как раз возвращаемся к вопросу подключения именно хоз постройки. Законодательством предусмотрено, что согласованием проектов не требуется, если планируется подключение некапитального строения каким и является наша хоз постройка. И не волнуйтесь, это проверять никто не будет, МРСК не уполномочена осуществлять подобного рода проверки. Капитальная она или нет, им дела нет. Данное заявление несете вместе с подписанным договором, но тех условия не подписываете. Сделано это для того, чтобы начал капать срок подключения (как Вы помните он начнет капать только со дня подписания Вами договора), а переписку уже можно будет продолжать в рамках срока. В итоге, в ответ на мое письмо, мне пришла новая редакция тех условий, откуда этот пункт был исключен. В нынейшней редакции тех условий, ребята из МРСК засунули это согласование в рекомендательные действия – туда им и дорога, это уже Ваше дело, делать рекомендательные действия или нет, по крайней мере основанием неподклчюения Вас к электросетям они уже являться не будут. Если в Ваших тех условиях этот пункт в рамках рекомендательных, то письмо писать не нужно. Просто подписывайте договор и тех условия и передаете по экземпляру под роспись в МРСК или опять же заказным с уведомлением.

Итак, теперь переходим к самим тех условиям, Вам необходимо их выполнить. Как поступил я? Я нашел по объявлению электрика, вручил ему тех условиях и заказал работу в точности в соответствии с этими условиями. Это стоило мне 6 тыс. рублей. По тех условиям необходимо купить правильный счетчик, установить туда правильные автоматы, сделать заземляющий контур и повесить это дело в правильно место на правильный столб. У меня это была стена хоз постройки, сегодня это стойка на границе участка. Рекомендую не мудрить, а сделать все в соответствии с тех условиями, мудрить будете потом, когда Вас уже подключат, сейчас задача сделать так, чтобы к Вам не прокопались ни по каким параметрам. После установки контура заземления его необходимо проверить на сопротивляемость и получить соответствующую бумагу. Когда подключался я, МРСК такие услуги не предоставляло, пришлось нанять организацию, имеющую лицензию, обошлась мне проверка в 1 тыс. рублей. Сейчас это делает и МРСК, берет вроде бы 2 или 2.5. тыс. руб. На руки я получил документ, подтверждающий, что мой контур заземления соответствует всем нормам, если не соответствует, предъявляйте претензию электрику, который его монтировал, это Ваша безопасность, он должен соответствовать нормам.

Но на этом почему-то многие граждане останавливаются, считая, что они выполнили свой долг и мирно ждут подключения. Но мы с Вами не такие, наша обязанность еще не окончилась, необходимо сообщить в МРСК о том, что мы готовы к подключению. Это обязательный пункт, без него можете считать, что Вы ничего не делали. Обязательно данное заявление делаете в 2х экземплярах с приложением копии акта проверки контура заземления, на втором экземпляре заявления Вы должны получить штампик, что его приняли с датой и номером, если в МРСК заартачатся, отправляйте заказным с уведомлением (шаблон заявления я подготовил и приложил к курсу). Все это храните, позже понадобиться.

В моем случае я попал в стадо непуганых баранов. Людей, работающих в МРСК еще, по все видимости, ни разу за просрочку не штрафовали, поэтому ребята решили, что я шутник такой, и проигнорировали все сроки, в которые обязаны были меня подключить, прислав письмо, что в связи с тем, что я не выполнил в срок тех условия, сроки для них не писаны (понимаете, что они такие письма шлют всем по истечение 6 месяцев, в связи с тем, что никто не удосуживался сообщить о том, что тех условия они выполнили и ждут подключения, но мы то не такие ).

По сегодняшней практике, наш МРСК, уже наученный горьким опытом, после получения заявления о выполнении тех условий, в течение 2 недель присылает человека с проверкой и составлением акта, действительно ли Вы готовы. Если все в порядке, акт составляется и подписывается Вами и представителем МРСК, и только после этого Вы можете вздохнуть с облегчением, Вы все выполнили, с Вас теперь взятки гладки. Теперь спокойно садитесь и ждите истечения полугодовалого срока. За это время МРСК должны прокинуть линию к Вашему участку, вкопать необходимое количество столбов и сделать необходимые технические улучшения оборудования своего.

В случае непуганых оленей по истечения полугода МРСК Вас не подключит. Тогда приступаем к следующей и самой смертоносной фазе операции – жалоба на бездействие МРСК в Антимонопольную службу. Эти ребята если за жабры возьмут – то уже не отпустят, их МРСК боится пуще судов наших, так как штрафы у антимонопольщиков от выручки (оборота) компании, а прикиньте, какие обороты у МРСК . Итак, для жалобы Вам необходимо написать саму жалобу (это я уже сделал, Вам останется вписать свои данные и некоторые факты подправить), приложить все!!! — документы, начиная от права собственности на землю и заканчивая копиями заявлений с приложением копий уведомлений о доставке (вот почему все нужно было бережно хранить) и отослать заказным с уведомлением в антимонопольную службу по вашему региону. Поверьте, после получением жалобы в моем случае, реакция МРСК была молниеносной – меня подключили на следующий же день. В некоторых случаях – Вам под разными предлогами будут пихать на подпись разные доп соглашения – ничего не подписывайте, кроме того, что уже было подписано – договор, тех условия и акты, все остальное – хитрости МРСК, они прикрывают свой зад таким образом, что мол Вы сами согласились, что Вас позже подключат и претензий не имеете. Ну кто в нормальном и здравом состоянии такое может желать себе, чтобы его подключили не в течение полугода, а позже? Поэтому, как только Вам пихают, что-то на подпись, обязательно внимательно это читайте. На том документе, которое не хотите подписывать – пишите «подписывать отказываюсь, не согласен» — дата и подпись. И все.

Вот, в общем-то, основные хитрости и моменты, связанные с подключением, пожалуйста, будьте внимательны, въедливы и спокойны, ни с кем не ругайтесь и ничего никому не доказывайте, Ваши грамотные действия все скажут сами за себя. Удачи, друзья!

Вместо заключения

Друзья, мы подошли к концу курса, благодарю Вас за внимательность, усидчивость и доверие к информации, изложенной в нем. Я очень надеюсь, что данная информация кому-то поможет получить желаемый кусочек земли, построить свой дом и жить в нем счастливой большой семьей, кому-то – качественно проинвестировать свои деньги и получить хорошую прибыль, кому-то развить территорию на которой он живет и сделать жизнь вокруг себя чуточку лучше, а кому-то просто поднять свой уровень в вопросах работы с органами власти и земельных отношений. В любом случае, я искренне надеюсь, что был полезен, и моими знаниями и информацией воспользуются все прочитавшие курс.

Пусть 2015 год для нас будет годом чудесных открытий, добрых начинай и потрясающих результатов.

Спасибо!

 Скачать статью в PDF

Приложения:

Декларация о смене вида разрешенного использования

Заявление на МРСК в УФАС

Заявление о предв соглас ИЖС

Заявление о предоставлении ИЖС

Тех условия

Уведомление о выполнении тех условий(шаблон)

 

Источник

Получение бесплатного земельного участка в Крыму
Средняя оценка: 5. Голосов: 1

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Нравится
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Вас возможно заинтересует...

Эффект «Спящих»: либеральную интеллигенцию лишили неприкосновенности

Читать далее →
Scroll Up

Подписывайтесь на нас в Фейсбуке

Powered by WordPress Popup